«Κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη»: το γνωστό σύνθημα παίρνει νέο νόημα αυτή την περίοδο, καθώς οι ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές πιέζουν ασφυκτικά τις ελληνικές τράπεζες να «ξεφορτωθούν» σπίτια που έχουν περιέλθει στην κατοχή τους και αναμένεται από το φθινόπωρο επιτάχυνση της εκποίησής τους, πιθανότατα σε τιμές ευκαιρίας για τους αγοραστές.
Οι τράπεζες αναμένεται να ακολουθήσουν το δρόμο που έδειξε πρώτη η Τράπεζα Πειραιώς, δηλαδή θα χρησιμοποιήσουν τις δικές τους ηλεκτρονικές πλατφόρμες για να διαθέσουν στην αγορά ακίνητα, κυρίως κατοικίες.
Η αγορά κατοικίας, όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, φαίνεται να έχει πιάσει «πάτο», καθώς οι τιμές σταθεροποιούνται, μετά τη μεγάλη πτώση που σημείωσαν στη διάρκεια της κρίσης, ενώ υπάρχει μικρή αναθέρμανση των συναλλαγών.
Όμως, το μεγάλο ερώτημα είναι σε ποιο βαθμό μπορούν να απορροφηθούν οι χιλιάδες πωλήσεις κατοικιών, που προγραμματίζουν οι τράπεζες τους επόμενους μήνες, χωρίς να πιεσθούν σοβαρά οι τιμές.
Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της Bank of America/Merrill Lynch, ακόμη και όταν οι τράπεζες πωλούν ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους μέσα από τις δικές τους πλατφόρμες, χωρίς να υπάρχει η πίεση του πλειστηριασμού που μειώνει τις τιμές, οι τιμές πώλησης κατοικιών από τις τράπεζες είναι χαμηλότερες από τις εκτιμώμενες αγοραίες τιμές.
Ο οίκος αναφέρει το παράδειγμα της Τρ. Πειραιώς, η οποία διέθεσε ακίνητα αγοραίας αξίας 19,3 εκατ. ευρώ έναντι 17,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή με έκπτωση 11%.
Η BofA επισημαίνει ότι τα προβληματικά ενυπόθηκα δάνεια αποτελούν το δυσκολότερο κομμάτι των προβληματικών χαρτοφυλακίων των τραπεζών. Σε αντίθεση με τα επιχειρηματικά «κόκκινα» δάνεια, που έχουν αρχίσει να μειώνονται, ιδιαίτερα από το τρίτο τρίμηνο του 2017, τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια παραμένουν αμείωτα.
Το ρίσκο για τις τράπεζες είναι να υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα, κάτι που θα περιέπλεκε την προσπάθεια μείωσης των «κόκκινων» στεγαστικών.
Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, που παραθέτει η BofA, στην Ελλάδα εξακολουθεί να υπάρχει τεράστιο ποσοστό κατοικιών, σε σχέση με τον πληθυσμό, το υψηλότερο μεταξύ των χωρών – μελών του Οργανισμού, περίπου 570 ιδιόκτητες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Η προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων στα ακίνητα είναι δύσκολη, καθώς οι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα είναι οι υψηλότεροι στην Ευρώπη (3,2% του ΑΕΠ).
Οι πλειστηριασμοί
Την ώρα που οι τράπεζες θα προσπαθούν να πουλήσουν ακίνητα, στην αγορά θα πέφτουν και τα ακίνητα από ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, οι οποίοι αναμένεται να επιταχυνθούν από το φθινόπωρο.
Οι αναλυτές προβληματίζονται από τη χαμηλή απόδοση που έχουν ως τώρα οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί. Όπως σημείωνε η BofA στην έκθεσή της,
- Οι αρχικές υψηλές τιμές κρατούν πολύ χαμηλά τα ποσοστά επιτυχίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών: Μόλις 17% στην Alpha Bank, 55% στην Eurobank και 60% στην Πειραιώς.
- Ακόμη και αυτά τα χαμηλά ποσοστά επιτυχίας, όμως, θα ήταν πολύ χαμηλότερα αν δεν αποτελούσαν οι ίδιες οι τράπεζες τους βασικούς αγοραστές των ακινήτων που βγάζουν στο σφυρί. Το ποσοστό των ακινήτων που αγοράσθηκαν από την Alpha από πλειστηριασμούς με την ίδια την τράπεζα επισπεύδουσα φθάνει το 72%, ενώ στην περίπτωση της Eurobank είναι ακόμη υψηλότερο, 87%.
- Αν ένας από τους βασικούς στόχους των τραπεζών ήταν να «στριμώξουν» με τους πλειστηριασμούς τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, τα στοιχεία ως τώρα δείχνουν ότι τα αποτελέσματα δεν δικαιώνουν τις προσδοκίες. Παρατίθενται από την BofA στοιχεία για τις εφάπαξ πληρωμές δανείων στην Eurobank από στρατηγικούς κακοπληρωτές, που δείχνουν ότι η αύξηση των σχετικών πληρωμών είναι αμελητέα.