Τι ισχύει -μέχρι να αλλάξει- για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Νέες διευκρινίσεις και οδηγίες παρέχει η ΑΑΔΕ, σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, μετά τις αλλαγές που έχουν γίνει στη νομοθεσία, αλλά και τις πολλαπλές ερμηνείες που επιδέχονται ορισμένες πτυχές της διαδικασίας ενοικίασης των κατοικιών.

Το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα αλλάξει ξανά, μετά τις παρεμβάσεις που έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση, αλλά μέχρι να νομοθετηθούν και να ισχύσουν οι νέες αλλαγές, οι κανόνες που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι, είναι εκείνοι που έχουν διαμορφωθεί με τις τελευταίες νομοθετικές παρεμβάσεις.

Κατά αρχήν η ΑΑΔΕ διευκρινίζει, ότι ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου:

• Ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και
• Ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας,
• Για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και
• Εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Σημειώνεται, πως, το όριο των εξήντα (60) ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο έτος.

Εφόσον, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνιας ή μη.

Αντίθετα, σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια μίσθωσης που δεν θεωρείται βραχυχρόνια, ο μισθωτής αποφασίσει να αποχωρήσει από το ακίνητο εντός των πρώτων 59 ημερών, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται.

Σημειώνεται ότι το ίδιο ακίνητο είναι δυνατόν να διατίθεται μέσα στο ίδιο έτος τόσο για βραχυχρόνια διαμονή όσο και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης, αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με τη διάρκειά της.

Δηλαδή, για να αξιοποιηθεί ένα ακίνητο με τη μέθοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δεν είναι απαραίτητο να ενταχθεί σε κάποια πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λ.π.), αλλά απαραιτήτως, θα πρέπει να δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.

Ο διαχειριστής ακινήτου

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

«Διαχειριστής ακινήτου» δύναται να είναι κύριος του ακινήτου ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος. Επίσης, ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Ακόμη:

• Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
• Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής, εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. 

Τι προηγείται της μίσθωσης

Σε περίπτωση που ιδιοκτήτες ακινήτων διενεργεί ή πρόκειται να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις με ή χωρίς τη χρήση ψηφιακών πλατφορμών, ο διαχειριστής Ακινήτου πρέπει να:

• Εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
• Καταχωρήσει το ακίνητο στην ειδική εφαρμογή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ και, συγκεκριμένα, στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής". Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
• Αναρτά υποχρεωτικά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.
• Υποβάλει "Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής. Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
• Οριστικοποιεί τα στοιχεία που έχει καταχωρήσει στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής" έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.

Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή έχει υποβληθεί γνωστοποίηση Τουριστικής Επιπλωμένης Έπαυλης και μισθώνεται βραχυχρόνια μέσω των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας διαμοιρασμού, ισχύουν όλες οι ανωτέρω υποχρεώσεις, με τη διαφορά ότι:

• Κατά την εγγραφή του ακινήτου στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής" δεν θα χορηγηθεί Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),
• Το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Μητρώο με το ΕΣΛ ή τον Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ) που διαθέτει και στις ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να αναρτάται το ΕΣΛ ή ο ΜΑΓ.