Τη «μαύρη τρύπα» φοροδιαφυγής, με τις αγορές ακινήτων σε ευτελείς τιμές, η οποία άνοιξε το 2014 στο «πόθεν έσχες», θα κλείσουν σύντομα το υπουργείο Οικονομικών και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.
Το πρόβλημα κατέστη εμφανέστατο από τον περασμένο Ιούνιο, όταν για πρώτη φορά βγήκε στον «αέρα» η ηλεκτρονική εφαρμογή «Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων». Στο Μητρώο αυτό συλλέγονται στοιχεία σχετικά με μεταβιβάσεις εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, που πραγματοποιούνται από την 1η Μαρτίου 2017 και εφεξής. Τα στοιχεία αυτά δύναται να συλλέγονται από τα διαθέσιμα στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, τα αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία, καθώς και τους συμπράττοντες Συμβολαιογράφους. Σκοπός του Μητρώου είναι η εξαγωγή στατιστικών συμπερασμάτων σχετικά με την αγορά ακινήτων και, εν γένει, η παρακολούθηση της αγοράς αυτής.
Ωστόσο, από τα πρώτα στοιχεία φάνηκε ότι κάτι σάπιο υπάρχει στο βασίλειο της Δανιμαρκίας, αφού παρουσιάζονται ακίνητα να μεταβιβάζονται όσο δύο πακέτα τσιγάρα! Η πρώτη αβίαστη ερμηνεία του Τύπου και παραγόντων της κτηματαγοράς ήταν, ότι, οι ιδιοκτήτες ξεφορτώνονται όσο-όσο τα ακίνητα λόγω του ΕΝΦΙΑ και άλλων φόρων!
Όσο μεγάλο και αν είναι το βάρος του ΕΝΦΙΑ, δεν αναγκάζει τον ιδιοκτήτη να μεταβιβάσει το ακίνητο για 4,51 ευρώ (τέσσερα ευρώ και πενήντα ένα λεπτά!). Μερικά παραδείγματα:
1.Διαμέρισμα 3ου ορόφου, με επιφάνεια κύριων χώρων 127,5 τ.μ. που έχει κατασκευαστεί το 1980, έχει μία πρόσοψη σε δρόμο και χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη «πωλήθηκε» στις 10 Μαΐου 2017 έναντι… ποσού 4,51 ευρώ! Στην περιοχή αυτή η τιμή ζώνης ανά τ.μ. που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.600 ευρώ ανά τ.μ. και το συγκεκριμένο ακίνητο λόγω παλαιότητας έχει μειωμένη αντικειμενική αξία, 960 ευρώ ανά τ.μ.
2.Διαμέρισμα 3ου ορόφου, στην ίδια πολυκατοικία με το πρώτο, εμβαδού 138 τ.μ., κατασκευής 1980, που έχει προσόψεις σε δύο δρόμους και χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη «πωλήθηκε» στις 10 Μαΐου 2017 έναντι… ποσού 5,28 ευρώ!
3.Ισόγειο διαμέρισμα με επιφάνεια 43 τ.μ. έτους κατασκευής 1967, με πρόσοψη σε 1 δρόμο, πωλήθηκε στις 2 Απριλίου 2017 έναντι… ποσού 10 ευρώ. Η αντικειμενική αξία για το ακίνητο με τον συνυπολογισμό της παλαιότητας είναι 630 ευρώ.
4.Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 49,01 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1965, «πωλήθηκε» στις 23 Μαρτίου 2017 έναντι… τιμήματος 12 ευρώ! Στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο η τιμή ζώνης είναι 1.150 ευρώ και λόγω παλαιότητας το συγκεκριμένο ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 690 ευρώ.
5.Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 54 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1972, «πωλήθηκε» στις 28 Μαρτίου 2017 έναντι… τιμήματος 20 ευρώ! Βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ , ενώ λόγω παλαιότητας το συγκεκριμένο διαμέρισμα έχει αντικειμενική τιμή 870 ευρώ ανά τ.μ.
Υπάρχουν και άλλα παραδείγματα, με πωλήσεις σε τιμήματα εξίσου ευτελή και κάποια υψηλότερα, αλλά μακριά από τις αντικειμενικές τιμές και τις τιμές της αγοράς, παρά την κατάρρευση που έχουν υποστεί την τελευταία δεκαετία.
Αιτία η φοροδιαφυγή
Το απίστευτα χαμηλό ύψος των τιμών οι οποίες αναγράφονται σε πολλά από τα συμβόλαια, απλά υποκρύπτει φοροδιαφυγή, καθώς το ευτελές τίμημα λαμβάνεται υπόψη για το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων του αγοραστή και δεν λαμβάνεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου ή έστω η πραγματική τιμή, που είναι σίγουρα υψηλότερη.
Το κίνητρο το δίνει ο ίδιος ο νόμος. Πρόκειται για τη διάταξη της περίπτωσης γ’ του άρθρου 32 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, η οποία προβλέπει ότι η δαπάνη αγοράς ακινήτου η οποία λαμβάνεται υπ’ όψιν ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του φορολογούμενου, με βάση τα έξοδα απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, δεν είναι αυτή που προκύπτει με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αλλά εκείνη που αναγράφεται στο οικείο πωλητήριο συμβόλαιο μεταβίβασης, όποιο κι αν είναι το ύψος της.
Η ακριβής διατύπωση της διάταξης είναι η ακόλουθη:
«γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. "Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό».
Η ίδια διάταξη έως και το 2014, προέβλεπε πως για το «πόθεν έσχες» απόκτηση ακινήτων, λαμβάνεται υπόψη το τίμημα όπως προκύπτει με βάση την αντικειμενική αξία.
Η διάταξη άλλαξε με το ν. 4305 του 2014, προκειμένου να διευκολύνει, όπως υποστηρίχθηκε, τις μεταβιβάσεις ακινήτων, οι τιμές των οποίων είχαν μειωθεί λόγω της κρίσης, αλλά άνοιξε τεράστια τρύπα στο πόθεν έσχες.
Συνεπώς, όποια τιμή αναγράφεται στο συμβόλαιο αυτή λαμβάνεται υπ’ όψιν ως τεκμήριο υπολογισμού του εισοδήματος του αγοραστή («πόθεν έσχες») όσο χαμηλή κι αν είναι, όσο κι αν υπολείπεται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Έτσι λοιπόν με την αναγραφή τόσο χαμηλών τιμημάτων στα συμβόλαια, μπορεί εύκολα να παρακάμπτεται το «πόθεν έσχες» της Εφορίας για τις αγορές ακινήτων.
Υπάρχει όμως και μια αντίφαση. Ενώ το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου υπολογίζεται με βάση το δηλωθέν τίμημα αγοράς, όποιο κι αν είναι αυτό, ο φόρος μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου, τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής εξακολουθεί να υπολογίζεται επί της αντικειμενικής τιμής του, η οποία βέβαια είναι υψηλότερη από τα ευτελή τιμήματα που δηλώνονται.
Η διάταξη αλλάζει
Σύμφωνα με πληροφορίες του Σin, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και η ΑΑΔΕ επεξεργάζονται σχέδιο, να επανέλθει το προγενέστερο καθεστώς. Η αλλαγή θα γίνει, ταυτόχρονα με την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, που είναι προγραμματισμένη για τα τέλη Δεκεμβρίου. Από το 2018 το κόστος αγοράς του ακινήτου θα αποτελεί τεκμήριο, για το ποσό που προκύπτει με βάση την αντικειμενική του αξία κια όχι με βάση το δηλωθέν στο συμβόλαιο.