«Πλαφόν» στα ποσά στεγαστικών δανείων που θα χορηγούν οι τράπεζες θα επιβάλει από τις αρχές του επόμενου χρόνου η Τράπεζα της Ελλάδος, που όπως πρώτο έχει αναφέρει το Σin από τον περασμένο Νοέμβριο εξέταζε την εφαρμογή μέτρων μακροπροληπτικής εποπτείας, ώστε να απομακρύνει κάθε κίνδυνο επανάληψης υπερβολών του παρελθόντος, που είχαν μεγάλη συμβολή στην πρωτοφανή αύξηση των «κόκκινων» δανείων, τα οποία έφθασαν να αντιστοιχούν στο ένα τρίτο των συνολικών χορηγήσεων αυτής της κατηγορίας.
Η Τράπεζα της Ελλάδος βρίσκεται υπό την πίεση διεθνών οργανισμών, όπως το ΔΝΤ, να ενεργοποιήσει τα μέτρα μακροπροληπτικής εποπτείας που ήδη έχει στο θεσμικό της «οπλοστάσιο», καθώς εκφράζονται φόβοι ότι το ράλι τιμών στις κατοικίες, που φθάνει το 60% από τα χαμηλά του 2017, εκθέτει το τραπεζικό σύστημα σε κινδύνους, ιδιαίτερα αν υπάρξει μια απότομη κάμψη των αξιών στην αγορά ακινήτων.
Το ελληνικό τραπεζικό σύστημα, άλλωστε, έχει πολύ κακό παρελθόν στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, καθώς στα «ανέμελα» χρόνια πριν τη μεγάλη κρίση οι τράπεζες χορηγούσαν δάνεια που έφθαναν ακόμη και στο 120% της αξίας των κατοικιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο διαγνωστικό έλεγχο που διενήργησε το 2011 ο οίκος BlackRock στα χαρτοφυλάκια δανείων των ελληνικών τραπεζών και εξετάζοντας ένα αντιπροσωπευτικό δείγμα στεγαστικών από όλες τις τράπεζες είχε διαπιστωθεί ότι σχεδόν τα μισά εξ αυτών (45%) έπαιρναν πολύ χαμηλή βαθμολογία (D) σε ό,τι αφορά την αξιολόγηση κινδύνου. Στην ίδια έκθεση είχε διαπιστωθεί ότι τα στεγαστικά δάνεια ελβετικού φράγκου ήταν με διαφορά τα πλέον επικίνδυνα.
Καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος είναι από τις τελευταίες της ευρωζώνης (μόνο έξι εντάσσονται σε αυτή την κατηγορία) που δεν έχουν επιβάλει περιορισμούς στις χορηγήσεις δανείων, ετοιμάζεται να το πράξει με εφαρμογή από το 2025, επιβάλλοντας στις τράπεζες δύο βασικούς περιορισμούς:
- Το ποσό του δανείου θα απαγορευθεί να ξεπερνά το 80% της εμπορικής αξίας της κατοικίας, ή 90% αν πρόκειται για κάποιον που αγοράζει ακίνητο για πρώτη φορά.
- Το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του δανείου δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 40% του εισοδήματος του δανειολήπτη, ή 50% για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά.
Δεν ανησυχούν οι τράπεζες
Στην πλευρά των τραπεζών, τα νέα περιοριστικά μέτρα δεν προκαλούν ανησυχίες, ούτε και αλλάζουν τους σχεδιασμούς τους για επιτάχυνση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, για την οποία άλλωστε πιέζει και η κυβέρνηση, στο πλαίσιο της προσπάθειας να αντιμετωπισθεί η στεγαστική κρίση.
Όπως λένε τραπεζικά στελέχη, οι ελληνικές τράπεζες τελούν ακόμη υπό την επήρεια του μεγάλου σοκ της προηγούμενης δεκαετίας και είναι εξαιρετικά συντηρητικές στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται τα τελευταία χρόνια στην ελληνική αγορά καλύπτουν με τεράστια διαφορά τα όριο που θα θέσει το 2025 η Τράπεζα της Ελλάδος, καθώς οι τράπεζες είναι πολύ συντηρητικές τόσο στον δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου (LTV), όσο και στη σχέση του δανείου με το εισόδημα (LTI).
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που έχει δημοσιεύσει η Τράπεζα της Ελλάδος και αφορούν το 2022, η σχέση δανείου - αξίας λίγο ξεπερνούσε το 60% στα νέα στεγαστικά δάνεια, ενώ η σχέση δαπανών εξυπηρέτησης δανείου προς το εισόδημα ήταν χαμηλότερη από 25%. Ειδικότερα,
- Η αύξηση των εκταμιεύσεων το 2022 κατά 42% δεν συνοδεύθηκε από χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων. Τα πιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν έως τώρα συνετές πρακτικές δανεισμού, σύμφωνα με την ΤτΕ.
- Το δ' τρίμηνο του 2022 ο δείκτης δανείου προς αξία κατά την έκδοση του δανείου (LTV-O) διαμορφώθηκε σε 61,6%. Μάλιστα, στο 27,2% των εκταμιεύσεων ο δείκτης ήταν μικρότερος ή ίσος με 50%, δηλαδή η τράπεζα χρηματοδότησε λιγότερο από το μισό της αξίας του ακινήτου.
- Σε ό,τι αφορά τη σχέση του δανείου με το εισόδημα (δείκτης LTI-O), οι τράπεζες επίσης κινήθηκαν συντηρητικά, καθώς ο δείκτης διαμορφώθηκε κατά μέσο όρο στο 3,8. Δηλαδή, ένας δανειολήπτης έλαβε, κατά μέσο όρο, στεγαστικό δάνειο 3,8 φορές μεγαλύτερο από το ετήσιο εισόδημά του. Μεγάλο ποσοστό δανείων, 40,2% του συνόλου, είχαν δείκτη μικρότερο ή ίσο με 3.
- Οι δαπάνες εξυπηρέτησης των δανείων σε ετήσια βάση ήταν μόλις 24,2% του εισοδήματος του δανειολήπτη, ώστε να διασφαλίζουν οι τράπεζες ότι δεν θα υπάρχει υπερβολική επιβάρυνση, που θα μπορούσε να οδηγήσει σε περιπέτειες.
Με αυτά τα δεδομένα, οι τράπεζες έχουν ακόμη μεγάλα περιθώρια για να χαλαρώσουν τους περιορισμούς στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, χωρίς να «χτυπούν» στο πλαφόν που θα επιβάλει η Τράπεζα της Ελλάδος. Αυτό, άλλωστε, ζητά επιτακτικά και η κυβέρνηση, καθώς η αγορά κατοικιών είναι αδύνατο να καλύψει τα τεράστια κενά που άφησε η κρίση, με αποτέλεσμα να υπάρχει ένα έλλειμμα κατοικιών που ξεπερνά τα 200.000 σπίτια, χωρίς να ανοίξουν οι τράπεζες τη στρόφιγγα του δανεισμού.