Εβδομήντα πέντε και όχι τρεις μέρες απαιτούνται για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο που εφαρμόζει η ΑΑΔΕ, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις, ο προσωρινός φόρος που βεβαιώθηκε μπορεί να είναι τελικά υψηλότερος.
Η «διαστολή του χρόνου» κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων σε συνδυασμό και με άλλα προβλήματα που προκαλεί το σχετικό πλαίσιο της απόφασης της ΑΑΔΕ για την επιτάχυνση της εξ αποστάσεως μεταβίβασης ακινήτων προκαλεί σοβαρά προβλήματα στους συμβολαιογράφους και φυσικά στους αγοραστές ή πωλητές ακινήτων, οι οποίοι, έρχονται προ εκπλήξεων.
Ειδικότερα, με την απόφαση της ΑΑΔΕ (Α.1137/2020), στα πλαίσια των μέτρων για την αντιμετώπιση της πανδημίας, καθιερώθηκε η εξ αποστάσεως αποστολή (ταχυδρομικά ή μέσω mail ή κατάθεση στο πρωτόκολλο των Δ.Ο.Υ) των δηλώσεων μεταβίβασης, γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών και η εντός τριημέρου επιστροφή τους στον φορολογούμενο, μετά το έλεγχο πληρότητας του φακέλου από τους υπαλλήλους των Δ.Ο.Υ.
Στο διάστημα αυτό επιβάλλεται και ο προβλεπόμενος κατά περίπτωση φόρος μεταβίβασης και οι εμπλεκόμενοι στη διαδικασία θεωρούν ότι όλα έχουν τελειώσει. Λάθος. Μετά τριήμερο αρχίζει ο πραγματικός έλεγχος του φακέλου του ακινήτου και εντός 60 ημερών, αποστέλλεται ο οριστικός «λογαριασμός» της μεταβίβασης.
Ουσιαστικά, στο τριήμερο από την υποβολή του φακέλου του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δεν διενεργείται ουσιαστικός έλεγχος των στοιχείων της δήλωσης και «επαλήθευση» της αξίας του ακινήτου, επί της οποίας επιβάλλεται ο φόρος, αλλά εντός 60 ημερών μετά την αποστολή στις Δ.Ο.Υ. του ήδη υπογεγραμμένου συμβολαίου.
Στο πλαίσιο αυτό, ο φορολογούμενος καλείται να πληρώσει φόρο σε αξία που δεν έχει επαληθευθεί. Πληρώνει βάσει δήλωσης, η οποία όμως δεν θεωρείται ειλικρινής και αφού ελεγχθεί ο φάκελός του μπορεί να κληθεί να πληρώσει υψηλότερο φόρο.
Τελικά η διαδικασία είναι η εξής:
- Ο φορολογούμενος αποστέλλει ταχυδρομική ή ηλεκτρονικά ή καταθέτει ο ίδιος στο πρωτόκολλο της ΔΟΥ τον φάκελο.
- Εντός τριών ημερών τους επιστρέφεται και υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης βάση της δήλωσης και του πρόχειρου ελέγχου που πραγματοποιούν οι εφοριακοί υπάλληλοι.
- Κατόπιν ο φάκελος ελέγχεται διεξοδικά και εντός 60 ημερών, ο φορολογούμενος ενημερώνεται για το οριστικό ποσό του φόρου μεταβίβασης.
- Αν υπάρχει διαφορά στον φόρο, δηλαδή αυτός που βεβαιώθηκε αρχικά είναι μικρότερος από τον φόρο που προκύπτει από τον επανέλεγχο, τότε καλείται ο φορολογούμενος να υποβάλει εντός 15 ημερών τροποποιητική δήλωση και τυχόν κατά περίπτωση απαιτούμενα επιπλέον στοιχεία.
Δηλαδή, οι τρείς μέρες, εντός των οποίων υποτίθεται ότι τελειώνει η μεταβίβαση, μπορεί να γίνουν 75!
Επίσης, αν ο τελικός φόρος που προκύπτει είναι μεγαλύτερος από εκείνον που πλήρωσε, τότε βεβαιώνεται και καταβάλλεται η διαφορά. Όμως η εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή (Ε. 2107), δεν προβλέπει διαδικασία επιστροφής του φόρου, εάν αυτός που βεβαιώθηκε με βάση τον αρχικό έλεγχο είναι υψηλότερος από τον φόρο που προκύπτει από τον ενδελεχή έλεγχο.
Το σχετικό απόσπασμα της εγκυκλίου είναι το ακόλουθο:
«Εντός εξήντα (60) ημερών από τη διεκπεραίωση των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων και φόρου κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια διενεργείται επαλήθευση εάν το περιεχόμενο της δήλωσης είναι ορθό σύμφωνα με τα οριζόμενα στη φορολογική νομοθεσία.
Εφόσον διαπιστωθεί ότι δεν έχει εφαρμοσθεί ορθά η νομοθεσία, με αποτέλεσμα ο φόρος που έχει επιβληθεί να είναι μικρότερος από τον οφειλόμενο, καλείται ο φορολογούμενος να υποβάλει τροποποιητική δήλωση και τυχόν κατά περίπτωση απαιτούμενα επιπλέον στοιχεία εντός δεκαπέντε (15) ημερών.
Σημειώνεται ότι, στις φορολογίες μεταβίβασης ακινήτων και δωρεών – γονικών παροχών ακινήτων, η επαλήθευση της ορθής εφαρμογής της φορολογικής νομοθεσίας προϋποθέτει να έχει συνταχθεί και αποσταλεί στη Δ.Ο.Υ. το μεταβιβαστικό συμβόλαιο από τους συμβολαιογράφους (οι οποίοι έχουν με βάση την ισχύουσα νομοθεσία υποχρέωση αποστολής αυτού σε συγκεκριμένες προθεσμίες), δεδομένου ότι η ορθή εφαρμογή της φορολογικής νομοθεσίας συναρτάται με το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης/σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου.».