Σε μια νέα περίοδο παρατεταμένης ανόδου οδηγούνται οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, όπως εκτιμούν οι αναλυτές των τραπεζών. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι αναλυτές της Τρ. Πειραιώς προβλέπουν άνοδο τιμών ως το 2027, ενώ η Bank of America, σε τελευταία έκθεσή της, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα μέτρα που λαμβάνει η κυβέρνηση για την τόνωση της αγοράς ακινήτων.
Ο επικεφαλής του τμήματος ανάλυσης της Τρ. Πειραιώς, Ηλίας Λεκκός, εξηγεί σε σημείωμά του το παράδοξο φαινόμενο που σημειώθηκε το 2020, εν μέσω πανδημίας, όπου το ΑΕΠ συρρικνώθηκε βίαια, αλλά οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται.
Όπως αναφέρει, η πορεία της αγοράς ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2020 αποτέλεσε έκπληξη ακόμα και για τον πιο αισιόδοξο οικονομικό αναλυτή, καθώς σε μια χρονιά ύφεσης, όπου το ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 8%, οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 4.3% και οι τιμές επαγγελματικών ακινήτων κατά 1.2%.
Εκ των υστέρων, σημειώνει ο κ. Λεκκός, οι λόγοι αυτής της «αποσύνδεσης» μεταξύ μακροοικονομικών δεδομένων και τιμών ακινήτων είναι προφανείς. Μετά το αρχικό σοκ της ταχύτητας διασποράς της πανδημίας και του πρώτου κύματος κοινωνικής αποστασιοποίησης, η πλειοψηφία των ενδιαφερόμενων αγοραστών/επενδυτών συνειδητοποίησαν ότι η πανδημία του Covid-19 θα ήταν παροδική και η οικονομική δραστηριότητα θα επανερχόταν στα προ-covid επίπεδα.
Όπως λοιπόν οι χρηματιστηριακοί αναλυτές στα μοντέλα δίκαιης αποτίμησης μετοχικών αξιών άρχισαν να χρησιμοποιούν τα προσδοκώμενα κέρδη του 2021 αντί για την κερδοφορία του 2020, έτσι με τρόπο ανάλογο, και οι επενδυτές στην αγορά ακινήτων, παρέκαμψαν τη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος (των νοικοκυριών) και της κερδοφορίας (των επιχειρήσεων) του 2020 και συνέχισαν να αποτιμούν την αγορά ακινήτων ως συνάρτηση των μακροχρόνιων προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Η προσέγγιση αυτή, τονίζει ο κ. Λεκκός, είχε τρεις άμεσες επιπτώσεις:
1. Πρώτον, οι τιμές στην αγορά ακινήτων συνέχισαν και το 2020 να κινούνται ανοδικά παρά την πρωτοφανή οικονομική ύφεση υποστηριζόμενες από τις θετικές μακροχρόνιες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, καθώς και από διοικητικές αποφάσεις όπως η «χρυσή βίζα» και άλλα φορολογικά κίνητρα που αποσκοπούν στο να γίνει η ελληνική αγορά ακινήτων ελκυστική στο διεθνές επενδυτικό κοινό.
2. Επιπρόσθετα, η συνδυαστική επίδραση του θετικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και του χαμηλού σημείου εκκίνησης (δεδομένου ότι την προηγούμενη δεκαετία οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 44%) έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων (οικιστικά και επαγγελματικά) να δύνανται να συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα κατά 6%. Μακροπρόθεσμα προβλέπουμε ρυθμό αύξησης και στις 2 κατηγορίες ακίνητων περί το 3%, παράλληλα με τον ρυθμό ονομαστικής μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας.
3. Ωστόσο, ο συνδυασμός της πτώσης διαθέσιμου εισοδήματος και κερδοφορίας και της αυξητικής πορείας των τιμών ακινήτων σημαίνει ότι, πρόσκαιρα τουλάχιστον, έως να επανέλθουμε στην ανάπτυξη, οι δείκτες αποτίμησης ακινήτων εμφανίζονται αυξητικοί.
Επομένως, συμπεραίνουμε ότι ξεκινώντας από ένα πολύ χαμηλό επίπεδο, η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίζει να αναπτύσσεται παράλληλα με μια πολύ ισχυρή οικονομία για μια σειρά ετών. Εάν οι προβλέψεις μας τόσο για την ελληνική οικονομία, όσο και για την αγορά ακινήτων αποδειχθούν ορθές, η αγορά ακινήτων θα συγκλίνει με τα επίπεδα ισορροπίας ή «δίκαιης αποτίμησης» προς το 2027.
Τι εκτιμά η Bank of America
Σε ανάλυσή της, η Bank of America υπογραμμίζει ότι η ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζεται, παρά τα προβλήματα που δημιούργησε η πανδημία, και επιχειρεί να δώσει μια απάντηση στις ανησυχίες πολλών επενδυτών για το ενδεχόμενο να πιεσθούν οι τιμές από μαζικούς πλειστηριασμούς.
Οι αναλυτές της τράπεζας σημειώνουν, από αυτή την άποψη, ότι η δημιουργία ειδικού φορέα, ο οποίος θα αποκτά τις κατοικίες δανειοληπτών και τις νοικιάζει στους αρχικούς ιδιοκτήτες θα προστατεύσει την αγορά από τη διάθεση χιλιάδων κατοικιών, οι οποίες θα πίεζαν τις τιμές.
Επιπλέον, η τράπεζα σημειώνει ότι η αγορά ακινήτων θα ενισχυθεί από σειρά μέτρων που λαμβάνονται ή θα ληφθούν από την κυβέρνηση. Όπως τονίζει, «δύο από τις σημαντικότερες πολιτικές που εισήγαγε η κυβέρνηση για να τονώσει την αγορά είναι η αναστολή του ΦΠΑ και η μείωση του ΕΝΦΙΑ».
Για τον ΦΠΑ τονίζεται ότι η αναστολή στις νέες οικοδομικές άδειες έχει ταθεί σε ισχύ από τον Δεκέμβριο του 2019 και αποσκοπεί στην ενθάρρυνση της οικοδομικής δραστηριότητας. Πράγματι, οι οικοδομικές άδειες έχουν αυξηθεί σημαντικά τελευταία χρόνια και αυξάνονται επίσης το 2021. Για τον ΕΝΦΙΑ, τονίζεται ότι μειώθηκε ο συντελεστής κατά 22% κατά μέσο όρο το 2019, ενώ αναμένονται πρόσθετες μειώσεις από το 2022, αν και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων θα προκαλέσει αυξημένη φορολογική επιβάρυνση για αρκετούς ιδιοκτήτες.
Από την πλευρά των τραπεζών, σημειώνει η BofA, οι διοικήσεις προβλέπουν ότι θα υπάρξει μια ανάκαμψη στα στεγαστικά δάνεια που θα έλθει σε συνέχεια της αύξησης των επιχειρηματικών δανείων και θα τονώσει την αγορά ακινήτων.