Χιλιάδες ακίνητα, που έχουν περιέλθει στα χαρτοφυλάκιά τους ύστερα από αποτυχημένους πλειστηριασμούς, έχουν μετατρέψει τις τράπεζες στους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων της χώρας, με μια περιουσία που υπολογίζεται ότι η αξία της ξεπερνά τα 8 δισ. ευρώ.
Η κυβέρνηση πιέζει τις τράπεζες να ρίξουν γρήγορα στην αγορά τις κατοικίες που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους, για να μετριασθεί η στεγαστική κρίση, ενώ οι ίδιες οι τράπεζες θα προτιμούσαν πωλήσεις ακινήτων σε «πακέτα» (bulk sales), ώστε να απορροφηθούν σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα τα ακίνητα και να μην προκληθεί μεγάλη πίεση στις τιμές, που θα τις «φόρτωνε» με αρνητικές υπεραξίας.
Σύμφωνα με πληροφορίες, όλες οι τράπεζες εξετάζουν λύσεις για bulk sales αυτή την περίοδο, έχοντας και την πίεση του επόπτη (SSM) για να μειώσουν την έκθεσή τους στην αγορά ακινήτων, καθώς μάλιστα αυτή την περίοδο οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν ουσιαστικά επιστρέψει στα επίπεδα - ρεκόρ του 2008.
Όμως, παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι η διαδικασία πώλησης ακινήτων σε «πακέτα» είναι αρκετά δύσκολη και αντιμετωπίζει αρκετούς περιορισμούς, δεδομένου ότι στα χαρτοφυλάκια που θα βγουν προς πώληση πρέπει να περιληφθούν «καθαρά» ακίνητα, χωρίς πολεοδομικές παραβάσεις, ενώ πολλά ακίνητα που αποκτούν οι τραπεζικοί όμιλοι μέσω πλειστηριασμών επιτρέπεται από τη νομοθεσία να διατίθενται παρά την ύπαρξη πολεοδομικών παραβάσεων.
Το γαϊτανάκι των πλειστηριασμών
Οι τράπεζες έχουν βρεθεί με ένα τεράστιο απόθεμα ακινήτων, εξαιτίας της απουσίας αγοραστικού ενδιαφέροντος στους πλειστηριασμούς. Σε πολλούς πλειστηριασμούς, στήνεται ένα ιδιότυπο «γαϊτανάκι» μεταξύ των servicers που τους επισπεύδουν και των τραπεζικών ομίλων που έχουν χορηγήσει τα «κόκκινα» δάνεια, καθώς η νομοθεσία απαγορεύει ο ίδιος ο servicer να αποκτήσει ακίνητο που βγάζει σε πλειστηριασμό.
Έτσι, όπως έχει καταγγελθεί και στη Βουλή από 11 βουλευτές της ΝΔ, συνήθως ο servicer, που μπορεί κατά την έννοια των λογιστικών προτύπων να εντάσσεται στον ίδιο όμιλο με την τράπεζα, έρχεται σε συνεννόηση με την τράπεζα, για να μεθοδευθεί η αγορά ενός ακινήτου σε περίπτωση αποτυχίας του πλειστηριασμού και αυτό γίνεται, κατά κανόνα, από ειδικές θυγατρικές των τραπεζικών ομίλων.
Τα προβλήματα στους πλειστηριασμούς στην Ελλάδα έχουν οδηγήσει στην απόκτηση πολύ μεγάλου αριθμού ακινήτων από τις τράπεζες. Σύμφωνα με την Κομισιόν, το 75% των πλειστηριασμών δεν είναι επιτυχείς (άγονοι πλειστηριασμοί), ενώ στους επιτυχείς πλειστηριασμούς τρίτοι απέκτησαν μόνο το 50% περίπου των ακινήτων. Δηλαδή, τα μισά ακίνητα που διατίθενται σε πλειστηριασμούς καταλήγουν στις ίδιες τις τράπεζες, με αποτέλεσμα τα απόθεμα ακινήτων των τραπεζών να μεγαλώνει συνεχώς και μάλιστα με όλο και ταχύτερους ρυθμούς, αφού οι πλειστηριασμοί επιταχύνονται.
Δεδομένου ότι οι τράπεζες είναι διστακτικές να διαθέσουν αυτά τα ακίνητα στην αγορά, ενώ επικαλούνται και τις δυσκολίες που συναντούν στην τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων, η κυβέρνηση εξετάζει την επιβολή ακόμη και διπλάσιου ΕΝΦΙΑ στα ακίνητα που κατέχουν τράπεζες και δεν ιδιοχρησιμοποιούνται, ώστε να τις υποχρεώσει να επιταχύνουν τις διαδικασίες, ιδιαίτερα ενόψει της εφαρμογής του νέου προγράμματος «Σπίτι μου», με «δύναμη πυρός» 2 δισ. ευρώ.
Λεφτά υπάρχουν για δάνεια, αλλά δεν υπάρχουν σπίτια...
Ο μεγάλος φόβος της κυβέρνησης είναι ότι, ενώ θα υπάρχει μεγάλη ρευστότητα για να διοχετευθεί σε υποψήφιους αγοραστές κατοικίας και με πολύ χαμηλά επιτόκια (της τάξεως του 2%), δεν θα υπάρχουν διαθέσιμες αρκετές κατοικίες για να υλοποιηθεί γρήγορα και αποτελεσματικά το πρόγραμμα.
Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, από την πλευρά των τραπεζών υποστηρίζεται η -μάλλον βάσιμη- νομική άποψη ότι θα ήταν αντισυνταγματική η επιβολή αυξημένου ΕΝΦΙΑ σε μία κατηγορία φορολογουμένων.
Οι τράπεζες έχουν προτείνει, χωρίς να έχει γίνει ως τώρα δεκτό από την κυβέρνηση, να δοθεί νομοθετικά η δυνατότητα να πωλούνται ακίνητα που έχουν αγορασθεί από πλειστηριασμό και έχουν πολεοδομικές παραβάσεις χωρίς να έχουν τακτοποιηθεί και την τακτοποίηση να αναλαμβάνει ο αγοραστής.
Σε κάθε περίπτωση, όλα δείχνουν ότι θα αργήσει να ξεπερασθεί το παράδοξο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων: να διαπιστώνεται πολύ μεγάλη έλλειψη κατοικιών, την ώρα που δεκάδες χιλιάδες ακίνητα «κάθονται» στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών χωρίς να αξιοποιούνται.