Ξέφρενο ράλι τιμών καταγράφεται στην εγχώρια αγορά κατοικιών, το οποίο φέρνει πολύ γρήγορα τις τιμές στα επίπεδα του ρεκόρ που είχε καταγραφεί το 2008, λίγο πριν ξεσπάσει η μεγάλη κρίση. Όπως τονίζουν μεσίτες και τραπεζικά στελέχη, αυτή η ανοδική κίνηση έχει μεγάλες ποιοτικές διαφορές από την αντίστοιχη της πρώτης δεκαετίας του 2.000, καθώς τα κεφάλαια που εισέρχονται στην αγορά δεν προέρχονται κυρίως από τραπεζικά δάνεια και αποταμιεύσεις των Ελλήνων, αλλά από ξένους επενδυτές.
Η αγορά κατοικιών καλύπτει με πολύ γρήγορους ρυθμούς πλέον την απόσταση από το ρεκόρ του 2008, την ώρα μάλιστα που ήδη από το τελευταίο τρίμηνο του 2022 οι τιμές των κατοικιών στην ευρωζώνη έχουν πάρει την κατιούσα. Αυτή η προσέγγιση ενός ρεκόρ που συνδέθηκε με μια περίοδο «φούσκας» στην αγορά και ακολούθησε κατάρρευση αρχίζει να προκαλεί ανησυχίες σε όσους παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις, καθώς μάλιστα τα επιτόκια έχουν αυξηθεί πολύ από το περασμένο καλοκαίρι και αναμένεται να διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα για μεγάλη χρονική περίοδο, λειτουργώντας ανασχετικά στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμών κατοικιών για όλη τη χώρα, που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος και έχει βάση αναφοράς το 100 για το 2007 είχε ανέλθει στην υψηλότερη τιμή του το 2008, ανεβαίνοντας στις 101,7 μονάδες. Ακολούθως «γκρεμίσθηκε» ως τις 59 μονάδες, το 2017, που ήταν και το χαμηλότερο σημείο. Όπως φαίνεται στον πίνακα, στο τέλος του 2021 ο δείκτης είχε ανεβεί στις 72,4 μονάδες, διατηρώντας ακόμη μια αρκετά σημαντική απόσταση από το ρεκόρ, αλλά στο τέλος του 2022 είχε ανεβεί στο 80,9 και στο τέλος του πρώτου τριμήνου, ύστερα από ξέφρενη άνοδο κατά 14,5% σε ετήσια βάση, είχε ανέλθει στις 87,9 μονάδες.
Αν διατηρηθούν αυτοί οι ρυθμοί ανόδου των τιμών, μέσα στο 2024 η αγορά θα έχει κλείσει ένα κύκλο 16 ετών και θα έχει επανέλθει στο επίπεδο ρεκόρ του 2008. Μάλιστα, στα πιο «θερμά» σημεία της αγοράς, όπως είναι τα νέα ακίνητα (ηλικίας έως 5 ετών) και η αγορά κατοικίας της Αθήνας οι τιμές έχουν ήδη ξεπεράσει το 90, απέχοντας λιγότερο από 10% από τις τιμές του έτους βάσης, 2007.
Από ποια προέλευση, όμως, έρχεται το νέο χρήμα που... απογειώνει τις τιμές των κατοικιών; Σε αντίθεση με την πρώτη δεκαετία του 2.000, όταν η αγορά κατοικιών υπερθερμάνθηκε από τις υπερβολές που έγιναν από το τραπεζικό σύστημα στις χορηγήσεις δανείων, με μεγάλα ποσά ετήσιας πιστωτικής επέκτασης και δάνεια που η αξία τους ξεπερνούσε ακόμη και την αξία του ακινήτου, τώρα οι τράπεζες δεν συμμετέχουν με υπερβολικό τρόπο στο... πάρτι.
Είναι χαρακτηριστικό ότι όλα τα δάνεια που χορηγήθηκαν με ενέχυρο κατοικίες το 2022 ήταν μόλις 1,1 δισ. ευρώ, ποσό αυξημένο σε σχέση με το 2021, αλλά πολύ χαμηλότερο από τα ποσά δανείων που είχαν χορηγηθεί στις «καλές εποχές». «Οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 1,1 δισεκ. ευρώ το 2022, αυξημένες κατά 42% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, παραμένουν χαμηλές τόσο ως απόλυτο μέγεθος όσο και σε σύγκριση με το επίπεδο προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης», αναφέρει η ΤτΕ. Επιπλέον, οι τράπεζες ήταν πολύ φειδωλές στις χορηγήσεις, οι οποίες κάλυπταν περίπου 60% της αξίας του ακινήτου.
Οι μεγάλες τοποθετήσεις κεφαλαίων, που αύξησαν μάλλον υπερβολικά τις τιμές, ήλθαν από ξένους επενδυτές, που θέλησαν να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα για τη Χρυσή Βίζα, ή να επενδύσουν σε κατοικίες που βγαίνουν σε βραχυχρόνια μίσθωση μέσα από ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως το Airbnb. Η κινητικότητα κεφαλαίων από αυτή την πηγή ήταν εντυπωσιακή το 2022, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες από ξένους έφθασαν σε επίπεδο ρεκόρ, σχεδόν 2 δισ. ευρώ, με μια αύξηση σχεδόν 70% σε σχέση με το 2021.
Μεσίτες αναφέρουν ότι η δυναμική της εισόδου ξένων κεφαλαίων στην αγορά κατοικιών όχι μόνο δεν έχει συγκρατηθεί, αλλά ενισχύθηκε το πρώτο τρίμηνο του έτους και δεν κόπασε ούτε στο δεύτερο τρίμηνο. Η αγορά λειτουργεί σε καθεστώς στρέβλωσης, επισημαίνουν, καθώς από τον περασμένο Σεπτέμβριο έχει εξαγγελθεί ότι από τον Μάιο 2023 θα τεθούν νέα ελάχιστα όρια επένδυσης για τη Χρυσή Βίζα στις κορεσμένες περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης.
Το αποτέλεσμα είναι να έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά οι αιτήσεις για έκδοση αδειών παραμονής, ώστε να προλάβουν οι επενδυτές την αύξηση του ελάχιστου ορίου. Μόνο την περίοδο από τον Σεπτέμβριο, που έγινε η εξαγγελία από τον Κυριάκο Μητσοτάκη για τα νέα όρια, έως τον Δεκέμβριο του 2022, ο αριθμός των αιτήσεων για νέες άδειες αυξήθηκε από 337 σε 1.116. Ο αριθμός των αδειών που εκδόθηκαν έφθασε τις 2.767 και ήταν αυξημένος κατά 81% σε σχέση με το 2021, ενώ ο αριθμός των αιτήσεων έφθασε τις 4.264 για νέες άδειες.
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι, ακόμη και αν περάσει αυτή η έκτακτη περίοδος... παροξυσμού για τη Χρυσή Βίζα, το ενδιαφέρον θα διατηρηθεί, αφού η Ελλάδα είναι μια από τις λίγες χώρες της Ευρώπης, πλέον, που διατηρούν αντίστοιχα προγράμματα, τα οποία έχουν βρεθεί υπό... διωγμό, επειδή στρεβλώνουν τις αγορές κατοικιών και αφήνουν περιθώρια για ξέπλυμα χρήματος και ελεύθερη κίνηση στην ΕΕ ατόμων με σκοτεινές δραστηριότητες. Εξάλλου, η τουριστική αγορά της Ελλάδας παραμένει θερμή και εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να προσελκύει επενδύσεις από όσους βλέπουν ευκαιρίες στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, «οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά. Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη για απόκτηση κατοικίας για συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) καθώς και την ανακαίνιση πα-λαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα "σπίτι μου" και "ανακαινίζω - εξοικονομώ/ ενοικιάζω") αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος αλλά και στην ενίσχυση της χρηματοοικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών αυτών. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι οι αγορές οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της ΕΕ βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης ως προς τις τιμές, τις αποδόσεις και τον αριθμό των συναλλαγών».