Σε 10 κωδικούς του εντύπου Ε2 οφείλουν να επιδείξουν ιδιαίτερη προσοχή οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα με μακροχρόνιες ή βραχυχρόνιες μισθώσεις και εισπράττουν ενοίκια.
Εν αρχή, και πριν τη συμπλήρωση του εντύπου Ε1 οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να συμπληρώσουν το έντυπο Ε και να το υποβάλουν ηλεκτρονικά στο Taxisnet.
Για τα ακίνητα που εκμισθώθηκαν το 2022, συμπληρώνονται στο Ε2 τα αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης.
Οι 10 κωδικοί SOS
Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, για την ορθή συμπλήρωση του φετινού Ε2, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσέξουν τους ακόλουθους κωδικούς:
1. Δήλωση είδους μίσθωσης. Στήλη 17 ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η στήλη αυτή συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ.. Οι επιλογές που εμφανίζονται στη στήλη αυτή είναι συνολικά 63 και εμφανίζονται σε αναλυτικό πίνακα που προβάλλει κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση του εντύπου.
2. Ανείσπρακτα ενοίκια. Όσοι έχουν μισθωμένα ακίνητα αλλά το 2022 δεν εισέπραξαν ενοίκια από τον ενοικιαστή, για να μην φορολογηθούν γι΄ αυτά, θα πρέπει να απευθυνθούν στην οικεία Δ.Ο.Υ. και να προσκομίσουν ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν.
Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία από τη Δ.Ο.Υ. θα υποβάλουν το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση.
Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2022, πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2022.
3. Ακίνητα ανηλίκων τέκνων. Για να δηλωθεί ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο σας μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης θα πρέπει να το καταχωριστεί στον πρώτο πίνακα του δικού σας Ε2 και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον Α.Φ.Μ. του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.
4. Ακίνητα συζύγων. Σε περίπτωση εγγάμων, όπου τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, έχουν την υποχρέωση και οι δύο να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2. Ο κάθε ένας στο δικό του Ε2 θα δηλώσει τα ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία του, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία με τον άλλον σύζυγο σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.
5. Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται υποχρεωτικά για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρησης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
6. Βοηθητικοί χώροι. Για να δηλωθούν οι βοηθητικοί χώροι (αποθήκη, θέση στάθμευσης) οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρωθεί το πεδίο «αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
7. Αγροτεμάχια. Για να δηλώσετε αγροτεμάχια που εκμισθώνετε και στα οποία δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρώσετε το πεδίο "αριθμός παροχής" με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
8. Κενά ακίνητα. Για κάθε ακίνητο που θα δηλωθεί ως ΚΕΝΟ και για το οποίο έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος πρέπει να συμπληρωθεί ο αριθμός παροχής ρεύματος που αναγράφεται στον μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος.
9. Συμπλήρωση ετησίου ποσού - πραγματικού ή τεκμαρτού - μισθώματος. Η συμπλήρωση του ετησίου ποσού του - πραγματικού ή τεκμαρτού - μισθώματος γίνεται σε μία από τις στήλες 13, 14 και 15, κατά περίπτωση, αφού προηγουμένως συμπληρωθεί η στήλη 17 με το είδος της μίσθωσης. Δηλαδή, αφού συμπληρωθούν οι υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου τότε επιλέγεται η στήλη 17 και ανοίγει το πεδίο στο τέλος της εγγραφής στην οποία θα συμπληρωθεί το ετήσιο μίσθωμα. Όταν επιλέξετε Καταχώρηση τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρηθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.
Εφόσον υποβληθεί οριστικά το έντυπο Ε2 τα ποσά των στηλών 13, 14, 15 μεταφέρονται αυτόματα στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1.
Εάν διαπιστωθούν λάθη, θα πρέπει να διορθωθεί και να υποβληθεί ξανά το Ε2 και μετά συνεχιστεί η υποβολή του Ε1.
10. Εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και στις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων χαρακτηρίζονται ως «βραχυχρόνιες μισθώσεις».
Οι μισθώσεις αυτές συνάπτονται σε ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking, η HomeAway κ.ά. Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται κι από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2022 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων δηλώνονται αθροιστικά για κάθε ακίνητο ξεχωριστά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 (της «αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας») με τον κωδικό 60. Με επιλογή του κωδικού 61 στη στήλη 17 του Ε2 δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb κλπ. Με επιλογή του κωδικού 63 στη στήλη 17 δηλώνονται τα εισοδήματα από την εκμίσθωση κατοικίας, η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή.
Τι δεν συμπληρώνεται στο Ε2
Το έντυπο Ε2 δεν συμπληρώνεται σε περίπτωση:
- Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.
- Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.
Πώς φορολογούνται
Από το σύνολο των εισοδημάτων από ακίνητα που δηλώνει κάθε φορολογούμενος αφαιρείται ποσό ίσο με το 5% ως έκπτωση για δαπάνες επισκευής και συντήρησης χωρίς δικαιολογητικά. Η έκπτωση γίνεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της δήλωσης από την Α.Α.Δ.Ε..
Στη συνέχεια το ποσό που απομένει φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:
- 15% μέχρι το επίπεδο ετησίου εισοδήματος 12.000 ευρώ
- 35% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
- 45% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.