Την ώρα που οι τράπεζες ετοιμάζονται να μεταφέρουν σε επενδυτές προβληματικά δάνεια δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ, μέσω των τιτλοποίησεων, και να αναθέσουν την είσπραξη των απαιτήσεων σε ειδικές εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, ο γερμανικός οίκος αξιολόγησης Scope προειδοποιεί ότι θα ήταν καταστροφικό για όλους, αν επιλεγεί η οδός των μαζικών πλειστηριασμών κατοικιών, καθώς η ελληνική αγορά ακινήτων θα «γονατίσει» από την υπερπροσφορά, τα σπίτια θα πουληθούν με τεράστια έκπτωση και οι ίδιες οι τράπεζες θα βγουν χαμένες, καθώς θα μειωθεί η αξία των «κόκκινων» δανείων που θα έχουν μείνει στα χαρτοφυλάκιά τους.
Σε ειδική έκθεση για τις επερχόμενες τιτλοποιήσεις, η Scope τονίζει ότι έχουν βελτιωθεί οι συνθήκες για να προχωρήσουν αυτές οι συναλλαγές, αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν ειδικοί παράγοντες κινδύνου στην Ελλάδα. Για τα δάνεια με ενέχυρο κατοικίες, η Scope υπογραμμίζει ότι η μαζική ρευστοποίηση ενεχύρων με πλειστηριασμούς «είναι πιθανό να αποδώσει πιο φτωχά αποτελέσματα ακόμη και από ιδιαίτερα γενναιόδωρα κουρέματα των δανείων με βάση συμφωνίες αναδιάρθρωσης, επειδή η ρευστοποίηση ενεχύρων έχει πολύ σοβαρά μειονεκτήματα, που θα διαβρώσουν σημαντικά την παρούσα αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων».
Τα προβλήματα των πλειστηριασμών συνοψίζονται από την Scope εξής:
- Τα στεγαστικά δάνεια που δεν εξυπηρετούνται αντιστοιχούν σε πολύ υψηλό ποσοστό του ΑΕΠ, περίπου 15%. Αν βγουν στο σφυρί πολλά από τα ακίνητα σε σύντομο χρόνο, θα χρειασθεί να πουληθούν με πολύ μεγάλα ποσοστά έκπτωσης. Στην Ισπανία, η έκπτωση αυτή έφθασε το 35%.
- Τα υψηλά κόστη διεκπεραίωσης των διαδικασιών πλειστηριασμού θα εξανεμίσουν ένα μέρος των εσόδων που θα λάμβαναν οι επενδυτές των τιτλοποιήσεων, καθώς είναι πιθανό ένα μέρος των εσόδων να κατευθυνθούν και σε άλλους πιστωτές, πέραν των εξασφαλισμένων πιστωτών πρώτης βαθμίδας (π.χ.: στον πλειστηριασμό μπορεί να αναγγελθεί το Δημόσιο για φορολογικές οφειλές).
- Οι μεγάλες καθυστερήσεις των διαδικασιών εκτέλεσης πλειστηριασμών στην Ελλάδα, που έχει την τέταρτη χειρότερη επίδοση στην Ευρώπη, θα μειώσουν περαιτέρω τα ποσοστά ανάκτησης οφειλών.
Οι προοπτικές ανάκτησης είναι φτωχές στην Ελλάδα, καθώς οι οφειλέτες εξακολουθούν να έχουν αρνητική καθαρή θέση, δηλαδή οι οφειλές τους ξεπερνούν την αξία των κατοικιών. Οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 43% από το 2008 ως το 2017. Όπως υπολογίζει η Scope, το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων ξεπερνά κατά 15% - 20% την αξία των κατοικιών.
Τα NPL των τεσσάρων συστημικών τραπεζών με ενέχυρο κατοικίες ανέρχονται σε 26,5 δισ. ευρώ, δηλαδή σε 15% του ΑΕΠ. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων θα χρειαζόταν να απορροφήσει εκατοντάδες χιλιάδες κατοικιών, αν επιλεγεί ως βασική στρατηγική η ρευστοποίηση ενεχύρων.
Από τα χαμηλά του 2017, η αγορά ακινήτων έχει σημειώσει μια άνοδο τιμών κατά 9,5%, κυρίως λόγω ζήτησης από το εξωτερικό, η οποία επικεντρώθηκε στην Αθήνα και σε τουριστικές περιοχές. Όμως, αυτή η άνοδος των τιμών δεν είναι αρκετή για να προσφέρει ασφάλεια, σε περίπτωση μαζικών ρευστοποιήσεων ενεχύρων, προειδοποιεί η Scope.
Στο άμεσο μέλλον προβλέπεται ότι η εγχώρια ζήτηση για ακίνητα θα παραμείνει περιορισμένη, λόγω έλλειψης δανεισμού και χαμηλών εισοδημάτων. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2019, τα στεγαστικά δάνεια συρρικνώθηκαν σε 12μηνη βάση κατά 4,5%, ενώ το εισόδημα των νοικοκυριών, παρότι αυξάνεται παραμένει σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με την περίοδο προ της κρίσης.
Με αυτά τα δεδομένα, η Scope τονίζει ότι είναι δύσκολο να γίνουν προβλέψεις για τα ποσοστά έκπτωσης που θα απαιτηθούν, προκειμένου να απορροφηθούν κατοικίες, αν αυτές βγουν μαζικά σε πλειστηριασμούς. Ο οίκος σημειώνει ότι στην Ισπανία οι κατοικίες που πουλήθηκαν από την bad bank, η οποία απορρόφησε προβληματικά στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες, διατέθηκαν μέσω των πλειστηριασμών με έκπτωση της τάξεως του 35%.