Μέχρι το τέλος Απριλίου αναμένεται να δοθεί η τελική μάχη μεγάλων ξένων funds που δείχνουν αυξανόμενο ενδιαφέρον για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος θα παίρνει από πλειστηριασμούς σπίτια ευάλωτων δανειοληπτών και θα τους επιτρέπει να συνεχίσουν να μένουν στην κατοικία για 12 χρόνια, πληρώνοντας ενοίκιο, που εν μέρει θα επιδοτείται από τον κρατικό προϋπολογισμό.
Σύμφωνα με πληροφορίες, συνολικά τέσσερα είναι τα σχήματα που θα δώσουν το «παρών» στον διαγωνισμό του υπουργείου Οικονομικών και ανάμεσα τους βρίσκονται μεγάλα ονόματα των επενδύσεων, όπως τα αμερικανικά funds Bain και Fortress, με υπό διαχείριση κεφάλαια δεκάδων δισ. δολ. και συμβουλευτική εταιρεία για ειδικές επενδύσεις, με εξειδίκευση στο real estate, Resolute Asset Management.
Το σχέδιο για τη δημιουργία του Φορέα «σέρνεται» από την εποχή που ο Χρήστος Σταϊκούρας εισηγήθηκε τις αλλαγές στον πτωχευτικό νόμο και οι διαδικασίες για την ίδρυσή του, που προϋποθέτει εμπλοκή ιδιωτικών κεφαλαίων, παρουσίαζαν συνεχείς καθυστερήσεις επειδή δεν υπήρχε ενδιαφέρον από επενδυτές, με αποτέλεσμα να υπάρχουν συνεχείς δυσμενείς παρατηρήσεις από την Κομισιόν στις εκθέσεις ελέγχου της οικονομίας.
Από την πλευρά των επενδυτών, οι υπολογισμοί έδειχναν ότι το σχήμα όχι μόνο θα είχε χαμηλή αναμενόμενη απόδοση, που δεν δικαιολογούσε τη δέσμευση κεφαλαίου. Εξάλλου, σε βάθος χρόνου υπάρχουν για τον επενδυτή κίνδυνοι αρνητικής δημοσιότητας, όταν κάποιοι από τους ωφελημένους πρώην ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα απέφευγαν την έξωση, θα βρίσκονταν μπροστά σε αδυναμία πληρωμής του ενοικίου και θα έπρεπε να κινηθούν οι διαδικασίες αποβολής τους από το μίσθωμα.
Όπως έχει επισημάνει ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θ. Μητράκος, με αυτό το σχήμα δεν λύνεται οριστικά, αλλά απλώς μετατίθεται χρονικά ένα σοβαρό οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα: «Ουσιαστικά μετακινούμε το πρόβλημα των ευάλωτων 12 χρόνια μετά. Τι θα γίνει μετά από 12 χρόνια με αυτούς τους ανθρώπους; Ποιος θα τους βγάλει έξω από το σπίτι τους που θα είναι και ηλικιωμένοι»;, είχε διερωτηθεί ο κ. Μητράκος, μιλώντας σε συνέδριο.
Τρεις σημαντικές αλλαγές
Τα νέα δεδομένα, όμως, που έχουν διαμορφωθεί μετά τις πρόσφατες διορθώσεις που έγιναν στο θεσμικό πλαίσιο από τον Κωστή Χατζηδάκη έχουν αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον των επενδυτών και αναμένεται, αν μη τι άλλο, να κατέλθουν στο διαγωνισμό και να υποβάλουν προσφορές που θα επιτρέψουν να προχωρήσει το project. Οι αλλαγές αυτές έχουν ανεβάσει σε αξιοπρόσεκτα επίπεδα την απόδοση της επένδυσης και έχουν περιορίσει τους κινδύνους.
Ειδικότερα, ο νόμος 5072/2023 έφερε ορισμένες μεγάλες αλλαγές :
- Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι ο Φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες με μεγάλη έκπτωση, 30%, έναντι της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού. Δηλαδή, θα παίρνει τα σπίτια περίπου με τη μέγιστη έκπτωση που επιτρέπει η νομοθεσία να δίνεται ύστερα από άγονες διαδικασίες πλειστηριασμού.
- Η δεύτερη αλλαγή ήταν ότι εξισώθηκε το φορολογικό καθεστώς του Φορέα με αυτό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες, ως γνωστόν, είναι ουσιαστικά αφορολόγητες.
- Μια ακόμη αρκετά σημαντική αλλαγή ήταν η διάταξη που επιτρέπει στον Φορέα να επιθεωρεί πρώτα με μηχανικούς τα σπίτια και να απορρίπτει όσο έχουν τόσο σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις ώστε να γίνεται δύσκολη η μεταβίβασή τους. Έτσι, ο Φορέας -και οι επενδυτές του- θα προστατευθούν από προβληματικές περιπτώσεις κατοικιών, κάτι βέβαια που σημαίνει ότι οι οφειλέτες σε αυτές τις περιπτώσεις θα χάνουν την ευκαιρία προστασίας από έξωση.
Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές θα επιθυμούσαν και άλλες αλλαγές ευνοϊκές για τον Φορέα, όπως θα ήταν μια αύξηση του επιδόματος στέγασης (σήμερα είναι 70 - 210 ευρώ), ή η παροχή κάποιων κρατικών εγγυήσεων. Ακόμη και χωρίς πρόσθετες αλλαγές, όμως, το νέο πλαίσιο έχει καταστήσει ελκυστική την επένδυση στον Φορέα.
Μια ακόμη σημαντικότερη αλλαγή θα ήταν να διευρυνθούν τα κριτήρια με τα οποία μπορεί να χαρακτηρίζεται ένας οφειλέτης «ευάλωτος», που είναι πολύ χαμηλά και θα περιορίσουν τις δραστηριότητες του Φορέα. Όπως παραδέχθηκε σήμερα η γενική γραμματέας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, Θεώνη Αλαμπάση, μόνο 200 οφειλέτες συμμετέχουν σήμερα στο ενδιάμεσο πρόγραμμα για τους ευάλωτους.
Πάντως, από την πλευρά των επενδυτών δηλώνεται ότι ιδιαίτερα η παροχή έκπτωσης 30% στην αγορά κατοικιών από τον Φορέα είναι μια πολύ σημαντική παράμετρος, που καθιστά ελκυστικότερη την επένδυση κεφαλαίων στον Φορέα. Όπως δήλωσε σήμερα ο αντιπρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της Resolute Group Greece, Γιώργος Κορμάς, μιλώντας στην Prodexpo North στη Θεσσαλονίκη, η έκπτωση του 30% είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα: «Αγοράζοντας ακίνητα, αγοράζεις και τη μεταβλητότητα που περιέχουν. Δεν ξέρεις πότε θα γίνεις πραγματικός κύριος, ενώ όλη η διαδικασία έχει τεράστια ανασφάλεια». Όπως τόνισε, η έκπτωση μπορεί να καλύψει αυτά τα κρυμμένα κόστη που σε κάποιες περιπτώσεις φτάνουν σε δυσθεώρητα ύψη.