Σε φάση “ανώμαλης προσγείωσης” βρίσκεται η αγορά ακινήτων, μετά από μιά μακρά περίοδο ευφορίας που τροφοδοδοτήθηκε από την ταχεία ανάπτυξη και τις υψηλές αποδόσεις των μισθώσεων AirBnB, καθώς και από τις προβλέψεις για επιτάχυνση της οικονομικής ανάπτυξης.
Η πανδημία κορονοϊού με τις πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις της σε όλους τους τομείς οικονομικής δραστηριότητας, στον τουρισμό,στην απασχόληση και στο οικονομικό-επενδυτικό κλίμα, έχει αλλάξει άρδην τις συνθήκες στην κτηματαγορά. Η ζήτηση έχει ατονήσει, οι δυνητικοί αγοραστές τηρούν στάση αναμονής, κυοφορούμενα deals ματαιώνονται ή πηγαίνουν πίσω, οι ξένοι αγοραστές – οι περίφημοι “Κινέζοι” που τροφοδοτούσαν τη “μυθολογία” του κλάδου – εξαφανίστηκαν ως δια μαγείας.
Εύλογο και αναμενόμενο αποτέλεσμα: Οι τιμές υποχωρούν, ενώ οι συναλλαγές είναι ελάχιστες. Οι ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν γρήγορα για να καλύψουν άμεσες ανάγκες ή φοβούμενοι “τα χειρότερα”, αναγκάζονται να αναπροσαρμόσουν προς τα κάτω τις απαιτήσεις τους.
Σύμφωνα με στοιχεία του πανελαδικού δικτύου E-Real Estate, τον Μάρτιο-Απρίλιο ένας στους τρείς ιδιοκτήτες μείωσε τη ζητούμενη τιμή του πωλούμενου ακινήτου του.
Διστακτικότητα, απροθυμία και στάση αναμονής από την πλευρά των υποψήφιων αγοραστών, οι οποίοι ελπίζουν ότι θα μπορέσουν να επιτύχουν χαμηλότερα τιμήματα, ή προτιμούν να περιμένουν τις εξελίξεις και να αποφύγουν το ρίσκο.
Προσαρμόζονται οι τιμές
Στελέχη μεγάλων κτηματομεσιτικών γραφείων και εταιρειών ακινήτων εκφράζουν την άποψη ότι η αγορά βρίσκεται σε φάση προσαρμογής. Μετά από ένα γρήγορο “φούσκωμα” στη διάρκεια του προηγούμενου έτους, οι τιμές προσαρμόζονται σε “λογικότερα” επίπεδα. Παραμένουν όμως “αδικαιολόγητα υψηλές”, δεδομένης της αβεβαιότητας για την πορεία και τις προοπτικές της οικονομίας.
Τον προηγούμενο μήνα, στην κορύφωση της πανδημίας, οι πιέσεις εντάθηκαν και σημειώθηκαν υπερβολές. Τώρα αναμένεται σταθεροποίηση για ένα διάστημα και ενδεχομένως περαιτέρω υποχώρηση από τον Σεπτέμβριο, αν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις για βαθιά ύφεση και μεγάλη αύξηση της ανεργίας.
Η περαιτέρω πορεία των τιμών θα εξαρτηθεί από την εξέλιξη της πανδημίας σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία και στην επενδυτική ψυχολογία.
Μόνον "ευκαιρίες"
Παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι προς το παρόν το σημαντικότερο δεν είναι η υποχώρηση των τιμών – που μπορεί να αποδειχθεί πρόσκαιρη – αλλά η απουσία ουσιαστικής ζήτησης. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε παλιά ακίνητα μικρής αξίας, τα οποία πωλούνται σε πολύ χαμηλές τιμές και μπορεί να θεωρηθούν “επενδυτικές ευκαιρίες για όσους κινούνται με μεσομακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Οσον αφορά τα μεσαίας-μεγάλης επιφάνειας διαμερίσματα και τα μικρότερης “ηλικίας”, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης μειώθηκαν σημαντικά από τότε που ξεκίνησε η πανδημία.
Πόσο έπεσαν, σε ποιές περιοχές
Όπως προέκυψε από έρευνα που πανελλαδικού δικτύου κτηματομεσιτών E-Real Estates, παντού στην περιοχή πρωτευούσης και στην Αττική οι αγοραίες αξίες έπεσαν αισθητά.Οι ζητούμενες τιμές μειώθηκαν περίπου 10% κατά μέσο όρο, αλλά στις αγοραπωλησίες η μείωση ήταν μεγαλύτερη.
πρώτες μειώσεις στις τιμές πώλησης ακινήτων είναι πλέον εμφανείς, αγγίζουν κατά μέσο το 10% και συναντώνται κυρίως σε περιοχές που το προηγούμενο χρονικό διάστημα είχε καταγραφεί ραγδαία αύξηση των τιμών.
Η έρευνα βασίστηκε στη σύγκριση των τιμών πώλησης ακινήτων τον Φεβρουάριο (όταν ξεκίνησε η επιδημία κορονοϊού) και τον Απρίλιο, στην κορύφωση της πανδημίας στη χώρα μας.
Σ΄ αυτό το δίμηνο οι τιμές πώλησης (ζητούμενες και όχι συμφωνημένες) έπεσαν κατά 12,4% στο κέντρο της Αθήνας, όπου σημειώθηκε η μεγαλύτερη κάμψη.
Υποχώρησαν επίσης κατά 11,2% στα Βόρεια Προάστια, περίπου 9% στα Νότια και 10,7% στα Δυτικά (Περιστέρι, Αιγάλεω κλπ).. Στον Πειραιά (Καστέλλα, Φρεαττύδα, Πασαλιμάνι κλπ) η πτώση ήταν 12%.
Στο υπόλοιπο Αττικής υπολογίζεται σε 8,6% κατά μέσο όρο, με μεγάλες αποκλίσεις από περιοχή σε περιοχή
Χαμηλότερα ενοίκια χωρίς AirBnB
Πτωτική τάση παρατηρείται και στα ενοίκια, τα οποία είχαν αρχίσει να “απογειώνονται” σε περιοχές του κέντρου, όπου οι μισθώσεις τύπου AirBnΒ ήταν η προτιμώμενη λύση από τους ιδιοκτήτες για την αξιοποίηση των διαμερισμάτων τους.
Με τον ουσιαστικό μηδενισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων λόγω πανδημίας και απουσίας τουριστών, σε πολλές περιοχές – ακόμη και στο ιστορικό κέντρο - επανεμφανίζονται ενοικιαστήρια. Εκτιμώντας ότι η φετινή τουριστική περίοδος θα είναι σχεδόν νεκρή, πολλοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων προτιμούν να τα νοικιάσουν για να εξασφαλίσουν έστω και μικρότερες αποδόσεις.
Ομως, παρά τη σημειούμενη πτώση, παραμένουν υψηλά, καθώς στο 12μηνο πριν από τον κορονοϊό είχαν “φουσκώσει” υπερβολικά σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, το Θησείο και το Κουκάκι, που προσείλκυαν πολλούς τουρίστες για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
