Ένα πρωτοφανές ράλι στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα βρίσκεται σε εξέλιξη από το τελευταίο τρίμηνο του 2021 και ήδη αισίως έχουν συμπληρωθεί έξι συνεχή τρίμηνα με διψήφιο ποσοστό αύξησης (σε ετήσια βάση) στις τιμές των διαμερισμάτων. Όμως, σε αντίθεση με την ανοδική κίνηση που είχε σημειωθεί προ δεκαπενταετίας, αυτή τη φορά τη ζήτηση κατοικιών ελάχιστα τροφοδοτούν οι τράπεζες με νέα δάνεια, ενώ οι περισσότερες αγορές γίνονται με μετρητά που βγαίνουν όχι μόνο από τραπεζικούς λογαριασμούς αλλά και από... στρώματα.
Τα μετρητά φαίνεται ότι είναι ο... βασιλιάς της αγοράς κατοικιών αυτή την περίοδο, καθώς οι τραπεζικοί λογαριασμοί των Ελλήνων «φούσκωσαν» τα τελευταία χρόνια με την ανάκαμψη της οικονομίας και τα επιδόματα που καταβλήθηκαν λόγω της πανδημίας. Ταυτόχρονα, όμως, οικονομικοί αναλυτές σημειώνουν ότι τεράστια ποσά κατευθύνθηκαν στην αγορά κατοικιών και από τα αποθέματα μετρητών που κρατούσαν τα τελευταία χρόνια οι πολίτες εκτός τραπεζικού συστήματος, από τις εποχές που υπήρχε έντονη ανησυχία για ενδεχόμενη έξοδο της χώρας από την ευρωζώνη.
Το φαινόμενο της τήρησης μετρητών εκτός τραπεζών ήταν εξαιρετικά έντονο και οι πολίτες είχαν φθάσει να κρατούν στα σπίτια τους ή σε θυρίδες, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, περίπου 50 δισ. ευρώ. Τα τελευταία χρόνια, με την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στην οικονομία, αυτό το απόθεμα κεφαλαίων μειώθηκε σημαντικά, περίπου κατά 30 δισ. ευρώ και εκτιμάται ότι ένα σημαντικό μέρος των κεφαλαίων κατευθύνθηκε σε αγορές κατοικιών, συμβάλλοντας στην ενίσχυση της ζήτησης και στην ξέφρενη άνοδο των τιμών.
Όπως σημειώνουν οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας,
- Η επιταχυνόμενη οικονομική ανάκαμψη ενίσχυσε το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, την εμπιστοσύνη, και τη διάθεσή τους για διενέργεια σημαντικών δαπανών που είχαν ανασταλεί λόγω αβεβαιότητας τα προηγούμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 18,7%, σωρευτικά, το 2018-22 (συμπερ. της συρρίκνωσής του το 2020, λόγω της εκδήλωσης της πανδημίας), μετά από σωρευτική μείωση 33,0% το 2010-17 (+11,0% και -33,6%, αντίστοιχα, σε αποπληθωρισμένους όρους).
- Τα υψηλά αποθέματα ρευστότητας, που αποτυπώνονται και στην ανοδική τροχιά των καταθέσεων, ώθησαν τις αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια. Είναι ενδεικτικό ότι οι καταθέσεις των νοικοκυριών βρέθηκαν σε υψηλό σχεδόν 12 ετών, ύψους €143 δισ., τον Ιούλιο του 2023, αυξημένες κατά σχεδόν €40 δισ. την τελευταία 5ετία.
- Ομοίως, ένα μέρος των αγορών ακινήτων χρηματοδοτήθηκε και από το υψηλό απόθεμα μετρητών που είχε συσσωρευθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Το εν λόγω απόθεμα μετρητών συρρικνώθηκε κατά €30 δισ. σε σχέση με το υψηλό των €50 δισ. κατά το 2015, συνεισφέροντας στην αύξηση των καταθέσεων καθώς και στη χρηματοδότηση σημαντικών δαπανών (συμπερ. αγορών ακινήτων), κυρίως από τα νοικοκυριά. Μάλιστα, εκτιμάται ότι η χρηματοδότηση με ίδια κεφάλαια αντιστοιχεί σε άνω του 60% των συναλλαγών ακινήτων τα τελευταία χρόνια (συμπεριλαμβανομένων των αγορών που σχετίζονται με άμεσες ξένες επενδύσεις - ΑΞΕ).
Σε ό,τι αφορά την τραπεζική χρηματοδότηση για αγορές κατοικιών, φαίνεται ότι ανακάμπτει, ύστερα από μια μεγάλη περίοδο όπου ουσιαστικά οι τράπεζες είχαν κλείσει τις στρόφιγγες. Ωστόσο, τα ποσά των δανείων που χορηγούνται παραμένουν πολύ μικρά και σε τίποτα δεν θυμίζει η συμπεριφορά των τραπεζών την εποχή μεταξύ 2005 και 2009, όταν είχε καταγραφεί η μεγαλύτερη στην ιστορία έκρηξη εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων, που συνέβαλε καθοριστικά και στη δημιουργία «φούσκας» στις τιμές.
Όπως αναφέρει η Εθνική, «η ανάκαμψη των εκταμιεύσεων νέων στεγαστικών δανείων χρηματοδότησε τις υπόλοιπες συναλλαγές στην αγορά κατοικιών (σ.σ.: δηλαδή το 40% των συναλλαγών που δεν χρηματοδοτήθηκαν με ίδια κεφάλαια). Συγκεκριμένα, οι νέες ακαθάριστες χορηγήσεις δανείων (δηλ. πριν την αφαίρεση αποπληρωμών υφιστάμενων δανείων) διπλασιάστηκαν σε περίπου €1,0 δισ. ετησίως το 2021-22 – σε σύγκριση με ετήσιο μ.ο. €0,6 δισ. το 2015-20 – χρηματοδοτώντας περίπου 40% των συναλλαγών στην αγορά τα τελευταία 2 χρόνια.
Σχεδόν 10 χιλ. ενυπόθηκα δάνεια που σχετίζονται με οικιστικά ακίνητα εκταμιεύθηκαν ετησίως το 2021-22. Η ζήτηση στεγαστικών δανείων υποστηρίχθηκε από τη μείωση των ονομαστικών επιτοκίων δανεισμού μέχρι τα τέλη του 2021, ενώ η πτώση των πραγματικών επιτοκίων ήταν ακόμη πιο έντονη το 2022 και τους πρώτους μήνες του 2023, λόγω του υψηλού πληθωρισμού. Παρά τη συσταλτική μεταβολή της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ από τα μέσα του 2022, οι συνθήκες δανεισμού εγχωρίως παρέμειναν υποστηρικτικές. Η απόκλιση των επιτοκίων των νέων στεγαστικών δανείων έναντι του μ.ο. της Ευρωζώνης συρρικνώθηκε το 2ο εξάμηνο του 2022 και το 1ο εξάμηνο του 2023, προσεγγίζοντας χαμηλό 7ετίας (0,35% τον Μάιο-Ιούνιο του 2023), λόγω της ανταγωνιστικής τιμολόγησης από τις ελληνικές τράπεζες».
Μεγάλη συμβολή στη συνολική ζήτηση για κατοικίες είχαν και οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ), που σχετίζονται και με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα». Ειδικότερα, «οι ΑΞΕ σε οικιστικά ακίνητα (συμπερ. των εισροών που σχετίζονται με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα») εκτινάχθηκαν σε σχεδόν €3,5 δισ., σωρευτικά, το 2018-22, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 1/4 των συνολικών συναλλαγών οικιστικών ακινήτων της περιόδου».
Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών έχουν ήδη ενισχυθεί σχεδόν κατά 50% από τα χαμηλότερα επίπεδα, όπου είχαν υποχωρήσει το 2017. Όπως φαίνεται στον πίνακα, από το τελευταίο τρίμηνο του 2021 έχουν συμπληρωθεί έξι συνεχή τρίμηνα με διψήφια ετήσια αύξηση των τιμών, ενώ πλέον ο δείκτης τιμών κατοικιών έχει αναρριχηθεί στο 87,9 και βρίσκεται σε τροχιά προσέγγισης του ρεκόρ του 2008, όταν είχε ανέλθει στο 102,2.