Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το τρέχον έτος, αντανακλάται τόσο στην αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων όσο και στην άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητος.
Ειδικότερα, όπως αναφέρεται σε ανάλυση της Alpha Bank, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν - για πρώτη φορά μετά από μία δεκαετία - 1,3% σε ετήσια βάση, στο εννεάμηνο Ιανουαρίου - Σεπτεμβρίου 2018.
Παράλληλα, ο κινητός μέσος της ετήσιας μεταβολής του όγκου της οικοδομικής δραστηριότητος παρουσιάζει ανοδική τάση, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2018.
Επιπλέον, παρά το γεγονός ότι οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κλάδο των Κατασκευών παραμένουν σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με τα ιστορικά επίπεδα πριν την κρίση, ο σχετικός δείκτης παρουσιάζει ελαφρά βελτίωση από το δεύτερο τρίμηνο του 2017.
Οι παράγοντες της ανάκαμψης
Οι κύριοι παράγοντες της τρέχουσας ανάκαμψης, συνδέονται με την είσοδο σε νέα φάση του οικονομικού κύκλου, καθώς και με πρόσθετους διαρθρωτικούς παράγοντες. Αυτοί αναφέρονται αφενός σε δομικές μεταβολές που επιφέρει η μετάβαση στην ψηφιακή οικονομία και αφετέρου σε ορισμένες σημαντικές παρεμβάσεις στο θεσμικό πλαίσιο.
Ένας παράγοντας που συμβάλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών, σε ετήσια βάση, για τρίτο συνεχόμενο τρίμηνο κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, είναι η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητος.
Ειδικότερα, παρατηρείται ο συγχρονισμός μεταξύ του οικονομικού κύκλου και του κύκλου των τιμών κατοικιών σε πραγματικούς όρους, όπως αντανακλάται από την παράλληλη εξέλιξη των ετήσιων μεταβολών του πραγματικού ΑΕΠ και του Δείκτη Τιμών Κατοικιών στην περίοδο 1998 - 2018.
Ο συντελεστής συσχέτισης μεταξύ των δύο μεγεθών, αν και δεν τεκμαίρει αναγκαία αιτιώδη συνάφεια, υπολογίζεται ότι είναι 80% για την υπό εξέταση περίοδο. Η εναρμόνιση των κύκλων είναι ιδιαίτερα εμφανής στην διάρκεια της οικονομικής ύφεσης όταν η μείωση του πραγματικού ΑΕΠ, σωρευτικά άνω του 25%, συνοδεύτηκε επίσης από μεγαλύτερη μείωση του δείκτη τιμών κατοικιών.
Ωστόσο, από το 2017 και έπειτα, η σταδιακή αύξηση του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης συνέβαλε στη σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και εν συνεχεία στην αύξησή του κατά την διάρκεια του 2018. Στο πλαίσιο αυτό, η αναμενόμενη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητος τα επόμενα τρίμηνα δύναται να οδηγήσει στην περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων.
Επιπλέον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν κατά περίπου 40% σωρευτικά στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς όρους) ενώ παράλληλα το κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό.
Το υψηλότερο κόστος κατασκευής σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών καθιστά την επένδυση μη αποδοτική και συνεπώς αποτελεί πρόσθετο παράγοντα αδυναμίας ανάκαμψης της αγοράς. Ωστόσο, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του έτους, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών που παρατηρείται έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επένδυσης.
Ζήτηση Ακινήτων από το εξωτερικό
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, πέραν της ανάκαμψης των συνθηκών στην αγορά κατοικίας που συνδέονται με τον οικονομικό κύκλο, υπάρχουν ορισμένοι πρόσθετοι παράγοντες:
(ι) η επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy) η οποία ενίσχυσε την διαδικασία βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών,
(ιι) η υιοθέτηση του προγράμματος «Golden Visa Greece», δηλαδή η χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας 250 χιλ. ευρώ και άνω.
Ειδικότερα, σε σημαντικά ανοδική τάση βρίσκεται η ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό.
Η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει έντονα αυξητικούς ρυθμούς από το 2016.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου του 2018 η εισροή κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 170,8% σε ετήσια βάση.
Ώθηση από τη βραχυχρόνια μίσθωση
Η αύξηση αυτή κινείται παράλληλα με τη σημαντική ενίσχυση της δραστηριότητος της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως για παράδειγμα οι Airbnb, Tripadvisor, Booking.com που αναπτύχθηκε μέσω της νέας μορφής οικονομικής δραστηριότητας, στο ευρύτερο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy), η οποία λειτουργεί αποκλειστικά μέσω διαδικτύου και επιτρέπει την χρήση αγαθών και υπηρεσιών για βραχύ χρονικό διάστημα.
Στην Ελλάδα, η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω της δικτύωσης σε ψηφιακές αγορές (marketplaces) έχει διευρυνθεί με αποτέλεσμα μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018 να καταγράφονται πάνω από 126 χιλ. καταλύματα βραχυχρόνιας μισθώσεως, σε σχέση με σχεδόν μηδενικό αριθμό καταλυμάτων το 2010.
Αγκάθι οι φόροι στην αναθέρμανση της Αγοράς Ακινήτων
Οι αναλυτές της Alpha Bank εκτιμούν ότι σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας για την αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας παραμένει η υψηλή φορολογία ακινήτων.
Σύμφωνα με την έκθεση του ΙΟΒΕ («Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον των κατασκευών στην Ελλάδα», 2018), οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ.
Ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης (γεγονός που αναιρεί τον ανταποδοτικό χαρακτήρα του φόρου), η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου.
Η Αθήνα μπαίνει ξανά στο επενδυτικό ενδιαφέρον της αγοράς ακινήτων
Σε τροχιά ανάκαμψης, μετά τέσσερα χρόνια, βρίσκονται οι επενδυτικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων της Αθήνας για το 2019 σύμφωνα και με την τελευταία ετήσια έρευνα της PriceWaterHouseCoopers, για λογαριασμό του Urban Land Institute. Συγκεκριμένα η ελληνική πρωτεύουσα αναρριχάται 15 θέσεις στην πανευρωπαϊκή κατάταξη και πλέον αποτελεί την 14η πιο ελκυστική πόλη για επενδύσεις σε ακίνητα, σύμφωνα με τις απόψεις των επαγγελματιών του κλάδου, τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό.
H συγκεκριμένη κατάταξη είναι αποτέλεσμα της βαθμολογίας που δίνουν δεκάδες επενδυτικά funds και θεσμικοί επενδυτές για κάθε πόλη, ως προς το σκέλος των προοπτικών επένδυσης και ανάπτυξης νέων ακινήτων για τον επόμενο χρόνο, στην προκειμένη περίπτωση για το 2019.
Πρόκειται για την καλύτερη θέση που εξασφαλίζει η ελληνική πρωτεύουσα μετά την 5η θέση στην αντίστοιχη έρευνα για το 2015, όταν η Αθήνα είχε βρεθεί στην πέμπτη θέση.
Από τότε και μέχρι και την περυσινή έρευνα, η Αθήνα παρέμενε σταθερά σε μία από τις χαμηλότερες θέσεις. Πέρυσι, για παράδειγμα, στην αντίστοιχη έρευνα (που αφορούσε τις προοπτικές για το 2018), είχε βρεθεί στην 29η θέση επί συνόλου 31 πόλεων, πάνω μόνο από τη Μόσχα και την Κωνσταντινούπολη.
Στη φετινή έκθεση επισημαίνεται ότι η έξοδος της ελληνικής οικονομίας από τα μνημόνια και η πιθανή επιστροφή στις αγορές, αποτέλεσαν μια θετική εξέλιξη, που θα ευνοήσει σταδιακά και την αγορά ακινήτων, αρκεί βέβαια να συνδυαστεί με την επιτάχυνση του ρυθμού της οικονομικής ανάπτυξης.
Σύμφωνα με επενδυτές που ανέλυσαν την εγχώρια αγορά, «η Ελλάδα είναι μια αναδυόμενη αγορά με ένα σκληρό νόμισμα. Έχει περάσει μια δύσκολη περίοδο κι έχει πολύ απόσταση να καλύψει. Υπό μία έννοια, το σκληρό νόμισμα είναι ένα πλεονέκτημα, γιατί παρέχει κάποια σταθερότητα και εμπιστοσύνη στους επενδυτές. Από την άλλη πλευρά, βέβαια, δεν επιτρέπει στην οικονομία να βρει τη νέα της ισορροπία».
Σε αυτή την πολύπλοκη οικονομία, η αγορά γραφείων είναι αυτή που εμφανίζει και τις καλύτερες προοπτικές. «Θα υπάρξουν ευκαιρίες στην ανάπτυξη ακινήτων γιατί η αγορά είναι διψάει για νέους χώρους», αναφέρουν επαγγελματίες. Ήδη τους τελευταίους μήνες έχει παρατηρηθεί μια αύξηση στα ενοίκια των πολύ καλών γραφείων σε τοποθεσίες πρώτης προβολής.
Όμως, οι επίδοξοι επενδυτές αναγνωρίζουν και προσμετρούν και τις δυσκολίες . «Αυτή τη στιγμή δεν θα επένδυα σε Αθήνα ή Κωνσταντινούπολη λόγω των μακροοικονομικών και πολιτικών κινδύνων, της αβεβαιότητας που επικρατεί και στην έλλειψη βάθους των αγορών» αναφέρουν κάποιοι εκφράζοντας ανησυχία ειδικά για Ισπανία, Ιταλία, Ελλάδα και Πορτογαλία για λόγους που σχετίζονται με την χρηματοδότηση των οικονομιών τους.