Με τον ταχύτερο ρυθμό στην Ευρώπη «τρέχουν» οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία που δημοσιεύει σήμερα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην έκθεσή της για την ευρωπαϊκή οικονομία, την ώρα που οι τιμές στην Ευρώπη περνούν σε αρνητικό έδαφος, με τη μεγαλύτερη μείωση, μάλιστα, να καταγράφεται στη Γερμανία και να πλησιάζει σχεδόν σε διψήφιο ποσοστό. Το ΔΝΤ και η Τράπεζα της Ελλάδος έχουν προειδοποιήσει για τους κινδύνους που διατρέχουν τα νοικοκυριά και το τραπεζικό σύστημα από τη μεγάλη αύξηση τιμών των κατοικιών.
Η ευρωπαϊκή αγορά κατοικιών περνά σοβαρή δοκιμασία κυρίως εξαιτίας της απότομης αύξησης των επιτοκίων: «Οι ευρωπαϊκές αγορές κατοικιών παγώνουν από τα μέσα του 2022, παράλληλα με τη σημαντική επιβράδυνση των πιστωτικών ροών», όπως τονίζει η Κομισιόν. Η ελληνική αγορά κατοικιών δεν επηρεάζεται σοβαρά από το χρηματοπιστωτικό «σφίξιμο», καθώς προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό (κυρίως για βραχυχρόνιες μισθώσεις), ενώ οι Έλληνες αγοραστές κάνουν τις συναλλαγές τους κυρίως με χρήματα που είχαν στην άκρη, αποφεύγοντας τον δανεισμό.,
Το αποτέλεσμα είναι ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα κάνουν ράλι και μέσα στα δύο πρώτα τρίμηνα του 2023, με ρυθμό που πλησίασε μάλιστα το 15% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους (βλ. γράφημα). Αντίθετα, η μέση μεταβολή των τιμών στην Ε.Ε. και στην ευρωζώνη είναι αρνητική και τη σοβαρότερη πτώση αντιμετωπίζει η Γερμανία.
Αξίζει να σημειωθεί, μάλιστα, ότι μόνο στην Ελλάδα, την Πορτογαλία και την Κύπρο καταγράφονται αυξήσεις τιμών που ξεπέρασαν τον πληθωρισμό. «Στο τέλος του α' εξαμήνου 2023, μόνο η Ελλάδα, η Πορτογαλία και η Κύπρος κατέγραψαν θετικό ρυθμό μεταβολής τιμών σε ετήσια βάση σε πραγματικούς όρους», σημειώνει η Κομισιόν.
Οι τιμές των κατοικιών στην Ευρώπη
Ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Ευρώπη που παρακολουθεί η Κομισιόν βρισκόταν σε συνεχές ράλι από το 2016, σε ονομαστικούς και πραγματικούς όρους (βλ. γράφημα). Για πρώτη φορά ύστερα από πολλά χρόνια, έχει περάσει πλέον σε πτωτική τροχιά.
Ο ευρωπαϊκός δείκτης τιμών κατοικιών
Η συσχέτιση της πτώσης των τιμών με τη μείωση των ροών χρηματοδότησης για κατοικίες είναι σχεδόν απόλυτη, καθώς οι περισσότερες αγορές κατοικιών γίνονται με στεγαστικά δάνεια στην Ευρώπη. Όπως φαίνεται στο γράφημα, από το 2022, με την έναρξη των αυξήσεων στα επιτόκια, η χρηματοδότηση από τις τράπεζες έπεσε απότομα και συμπαρέσυρε τις τιμές των κατοικιών.
Τραπεζική χρηματοδότηση (γαλάζιο χρώμα) και τιμές κατοικιών
Όπως σημειώνει η Κομισιόν, μεταξύ άλλων:
- «Μετά την απότομη άνοδό τους κατά τη διάρκεια της έκρηξης των κατοικιών που προκλήθηκε από την πανδημία, οι τιμές των κατοικιών επιβραδύνθηκαν το 2022. Έως το 4ο τρίμηνο του 2022, η πλειονότητα των κρατών μελών της ΕΕ είχε δει τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται και η τάση αυτή συνεχίστηκε το 2023. Το 2ο τρίμηνο του 2023, ο δείκτης τιμών κατοικιών της ζώνης του ευρώ σημείωσε την πρώτη ετήσια πτώση του από το 2015, κατά 1,7% σε σύγκριση με το 2ο τρίμηνο του 2022.
- Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, αναμένεται περαιτέρω ελαφρά μείωση των τιμών (σε ετήσια βάση) το β ́ εξάμηνο του έτους. Ενώ ο δείκτης πραγματικών τιμών κατοικιών και ο δείκτης τιμής προς εισόδημα στη ζώνη του ευρώ μειώθηκαν ακόμη ταχύτερα από τον δείκτη ονομαστικών τιμών κατοικιών, η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων μείωσε σημαντικά την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.
- Στο μέλλον, οι περιορισμοί στη δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών υποδηλώνουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν υπό πίεση τα επόμενα τρίμηνα πριν από την επανέναρξη της ανάπτυξης. Σύμφωνα με αυτές τις προβλέψεις, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια στη ζώνη του ευρώ αναμένεται να σταθεροποιηθούν και προβλέπεται περαιτέρω αύξηση των μισθών τόσο το 2024 όσο και το 2025.
- Η προκύπτουσα βελτίωση της δανειοληπτικής ικανότητας των νοικοκυριών αναμένεται να επιτρέψει στις τιμές των κατοικιών να σταθεροποιηθούν σε γενικές γραμμές σε ονομαστικούς όρους τα επόμενα τρίμηνα και στη συνέχεια να συνεχίσουν τη συγκρατημένη ανάπτυξη στο τελευταίο έτος του χρονικού ορίζοντα των προβλέψεων.
Το ΔΝΤ ανησυχεί
Πάντως, όσο ευχάριστη και αν είναι για τους ιδιοκτήτες κατοικιών η μεγάλη αύξηση των τιμών στην Ελλάδα, το φαινόμενο έχει αρχίσει να προκαλεί ανησυχία στους διεθνείς οργανισμούς που παρακολουθούν την ελληνική οικονομία. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προειδοποίησε χθες για τους κινδύνους για την οικονομία και το τραπεζικό σύστημα από την ξέφρενη αύξηση των τιμών ακινήτων.
Το Ταμείο περιλαμβάνει τις τιμές των ακινήτων στις τρεις βασικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η οικονομία, μαζί με την πίεση που ασκείται από τα υψηλά επιτόκια και τον επίμονα υψηλό δομικό πληθωρισμό. «Η οικονομία αντιμετωπίζει μακροοικονομικές προκλήσεις εν μέσω της σημαντικής σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής, του επίμονου δομικού πληθωρισμού και της αύξησης των τιμών των ακινήτων», σημειώνει.
Για τα ακίνητα, ειδικότερα, επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 50% από το κατώτατο σημείο του 2017, αν και παραμένουν κάτω από τα προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα. Το ΔΝΤ προτρέπει την Τράπεζα της Ελλάδος και τις εμπορικές τράπεζες να λάβουν προληπτικά μέτρα περιορισμού των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, για να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις από τη συνεχή αύξηση των τιμών.
«Τα στοχευμένα μέτρα για τους δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων –όπως ανώτατα όρια στον δείκτη δανείου προς αξία και ανώτατα όρια στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα– θα ενισχύσουν την ανθεκτικότητα των νοικοκυριών και, κατά συνέπεια, θα περιορίσουν τις ευπάθειες του τραπεζικού συστήματος έναντι της πιθανής έκρηξης τιμών στις κατοικίες», τονίζει το ΔΝΤ.
Αισιόδοξη η Τράπεζα της Ελλάδος
Η Τράπεζα της Ελλάδος, πάντως, δεν εκτιμά ότι υπάρχει σοβαρός κίνδυνος στο ορατό μέλλον να δούμε μια καθίζηση τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών, καθώς αναμένει ότι θα διατηρηθεί ισχυρό το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό.
Στην έκθεσή της για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η ΤτΕ σημείωσε την αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, που συνεχίστηκε και το α΄ εξάμηνο του 2023. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%.
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία.
Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.
Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) (π.χ. πρόγραμμα «Σπίτι μου» για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών («Ανακαινίζω» - «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.