Ουρές σχηματίζονται από επενδυτές μεγάλης οικονομικής επιφάνειας, όπως γνωστές διεθνείς επενδυτικές τράπεζες, fund και μεγάλες εταιρείες διαχείρισης «κόκκινων» δανείων και ακινήτων για τη μεγάλη δουλειά των 2 δισ. ευρώ με τις κατοικίες των φτωχών που θα βγαίνουν σε πλειστηριασμό και θα τις αποκτά ο υπό ίδρυση Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Οι ενδιαφερόμενοι για τον Φορέα επενδυτές πιέζουν την κυβέρνηση, σύμφωνα με πληροφορίες, να ρυθμίσει όλες τις παραμέτρους του εγχειρήματος έτσι, ώστε να είναι μεγάλα και βέβαια τα κέρδη τους.
Με τον νέο πτωχευτικό νόμο δημιουργείται ένας μηχανισμός αποτροπής των εξώσεων δανειοληπτών που κατηγοριοποιούνται ως «ευάλωτοι» και είναι αυτοί που έχουν τόσο χαμηλά εισοδήματα και αξία κατοικίας, ώστε να είναι δικαιούχοι του στεγαστικού επιδόματος των 70 - 210 ευρώ:
- Οι οφειλέτες αυτής της κατηγορίας θα χάνουν μεν τις κατοικίες τους σε πλειστηριασμό, αφού με τον νέο πτωχευτικό καταργείται η προστασία της πρώτης κατοικίας, αλλά θα μπορούν να ζητούν να τις αποκτά ο νέος Φορέας.
- Ο Φορέας θα επαναμισθώνει τις κατοικίες στους παλιούς ιδιοκτήτες για 12 χρόνια.
- Μετά το πέρας αυτής της περιόδου, οι παλιοί ιδιοκτήτες θα έχουν δικαίωμα να ζητούν την επαναγορά του σπιτιού στην εμπορική αξία που θα έχει. Αν δεν το αγοράσουν, ο Φορέας θα το πουλάει σε τρίτους.
- Για το διάστημα που θα νοικιάζουν τις παλιές τους κατοικίες από τον Φορέα, το ενοίκιο που θα πληρώνουν οι δανειολήπτες θα καλύπτεται κατά ένα μέρος από το στεγαστικό επίδομα.
Στόχος του οικονομικού επιτελείου, αφού ολοκλήρωσε τη διαβούλευση με τους Θεσμούς για το θέμα του νέου φορέα, είναι να δημοσιεύσει πολύ σύντομα την προκήρυξη διεθνούς διαγωνισμού, με τη διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου, ώστε να επιλεγεί η εταιρεία ή η κοινοπραξία εταιρειών που θα αναλάβουν τη λειτουργία του νέου Φορέα.
Ιδιωτικός φορέας με μεγάλα κεφάλαια
Αυτό το μοντέλο «ιδιωτικοποίησης» έχει επιλεγεί από την κυβέρνηση κατόπιν πίεσης των Θεσμών, οι οποίοι ξεκαθάρισαν ότι δεν θα πρέπει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων να είναι δημόσιος, με ό,τι αυτό θα συνεπαγόταν για την επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού.
Η διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου και, ακολούθως, η διαδικασία σύστασης του νέου Φορέα θα είναι μακρά, γι' αυτό και έχει μετατεθεί ο στόχος για τη λειτουργία του από το πρώτο τρίμηνο του 2022 στο τελευταίο.
Σύμφωνα με το σχέδιο προκήρυξης του διεθνούς διαγωνισμού που έχει ετοιμάσει το υπουργείο Οικονομικών και βρίσκεται σε διαδικασία τροποποίησης με βάση τις παρατηρήσεις των Θεσμών, η δουλειά με τις κατοικίες των φτωχών είναι μια από τις μεγαλύτερες που έχει αναθέσει σε ιδιώτες το Δημόσιο τα τελευταία χρόνια.
Προβλέπεται, για παράδειγμα, ότι ο επενδυτής που θα αναλάβει τον νέο Φορέα θα πρέπει να διαθέσει έως και 2 δισ. ευρώ για τις αποκτήσεις κατοικιών που θα γίνουν. Επιπλέον, μπαίνει ψηλά ο πήχης των απαιτήσεων για την οικονομική επιφάνεια του επενδυτή (ή τις κοινοπραξίας επενδυτών), καθώς απαραίτητη προϋπόθεση για συμμετοχή στο διαγωνισμό είναι να αποδεικνύεται ότι διαθέτουν σε ρευστά στοιχεία ενεργητικού τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ.
Αποτροπή εξώσεων
Παρότι το περίγραμμα του νέου θεσμού έχει σχηματοποιηθεί, ο... "διάβολος κρύβεται στις λεπτομέρειες. Είναι πολλές και πρέπει να ρυθμισθούν με τρόπο που θα ικανοποιεί όλες τις πλευρές - κυβέρνηση, ευρωπαϊκές αρχές και ιδιώτες επενδυτές. Παράλληλα πρέπει να διασφαλίζει τη λειτουργία του Φορέα με τρόπο ώστε να επιτελεί τον σκοπό του, δηλαδή την αποτροπή εξώσεων οικονομικά ασθενών οφειλετών.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των αντίρροπων δυνάμεων που αναπτύσσονται σε αυτή τη διαδικασία αφορά τον ρόλο που θα έχει το Δημόσιο ως χρηματοδότης (μέσω του στεγαστικού επιδόματος) και εγγυητής του νέου Φορέα:
- Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές, σύμφωνα με πληροφορίες, ζητούν να υπάρχει κάποια προστασία τους από το Δημόσιο. Πρωτίστως ζητούν να καταβάλλονται με κάποιο τρόπο τα ενοίκια που ορισμένοι ενοικιαστές δεν θα μπορούν να πληρώνουν. Ετσι ο Φορέας δεν θα αναγκάζεται να βγάζει κατοικίες σε πλειστηριασμό και να προχωρά σε εξώσεις, όπως ορίζει ο πτωχευτικός νόμος.
- Οι επενδυτές δεν θέλουν να εκτεθούν στον κίνδυνο των εξώσεων, που θα προκαλούσαν σφοδρές κοινωνικές και πολιτικές αντιδράσεις. Ζητούν λοιπόν να ληφθούν μέτρα όπως η αύξηση του στεγαστικού επιδόματος, για να περιορισθεί ο κίνδυνος αδυναμίας πληρωμής των ενοικίων, ή και η κάλυψη των περιπτώσεων αθέτησης με κρατική εγγύηση. Ουσιαστικά, οι περισσότεροι επενδυτές που έχουν έλθει σε επαφή με την κυβέρνηση δεν θέλουν να αναλάβουν επιχειρηματικό κίνδυνο από αυτό το εγχείρημα, αλλά να αποτελέσει γι' αυτούς μια μορφή επένδυσης σταθερού εισοδήματος.
ΕΕ: Οχι διακρίσεις στο επίδομα
Από την άλλη, όμως, οι ευρωπαϊκοί Θεσμοί ξεκαθαρίζουν ότι δεν μπορεί να υπάρξει κάποιο ειδικό στεγαστικό επίδομα για όσους χάνουν τις κατοικίες τους και περνούν στον νέο Φορέα, αλλά θα πρέπει και γι' αυτούς να ισχύει το ίδιο επίδομα που ισχύει για όλους. Αν η κυβέρνηση θέλει να το αυξήσει, η αύξηση θα πρέπει να αφορά το σύνολο των ευάλωτων νοικοκυριών, κάτι που σημαίνει ότι θα υπάρχει και αρκετά σοβαρό δημοσιονομικό κόστος.
Σχετικά με τις εγγυήσεις οποιασδήποτε μορφής που θα πρόσφερε το Δημόσιο, οι Βρυξέλλες θέτουν περιορισμούς, καθώς ενδεχόμενη εμπλοκή του Δημοσίου με μεγάλη ανάληψη ρίσκου, υπό τη μορφή εγγυήσεων, θα μπορούσε και να σημαίνει ότι ο Φορέας θα πρέπει να κατηγοριοποιηθεί ως κρατικός, δημιουργώντας ένα νέο βάρος στον προϋπολογισμό.
Οι επενδυτές αξιώνουν και φορολογικά προνόμια. Σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ, που κανονικά θα έπρεπε να επιβαρύνει τον Φορέα που θα έχει αποκτήσει τα ακίνητα, οι επενδυτές ζητούν κάποια ειδική διευθέτηση, ώστε να υπάρξει μείωση του φόρου, ή να μεταφερθεί το βάρος της πληρωμής του στον ενοικιαστή, κατ' αναλογία με ό,τι συμβαίνει με τα στεγαστικά δάνεια, όπου ο ΕΝΦΙΑ βαρύνει τον δανειολήπτη και όχι την τράπεζα. Επίσης, οι επενδυτές φέρονται να ζητούν ειδική εξαίρεση από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων.
Πρακτικά αδύνατη η επαναγορά
Πέρα από όλα αυτά τα θέματα που μένει να ρυθμισθούν το επόμενο διάστημα, το σοβαρότερο, ίσως, πρόβλημα με τον νέο Φορέα είναι ότι από τη λειτουργία του οι μεγάλοι κερδισμένοι θα είναι οι ιδιώτες που θα αναλάβουν τη λειτουργία του, ενώ οι οφειλέτες θα είναι πρακτικά αδύνατο να ανακτήσουν τις κατοικίες τους.
Ο νόμος προβλέπει ότι οι οφειλέτες θα μπορούν να αγοράζουν τις κατοικίες με βάση την εμπορική αξία που θα έχουν σε 12 χρόνια και χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα ενοίκια που θα έχουν πληρώσει αυτή την περίοδο. Αυτό σημαίνει ότι ελάχιστοι θα είναι σε θέση να καταβάλλουν το τίμημα εξαγοράς της κατοικίας στον νέο Φορέα. Ετσι αυτός θα έχει το δικαίωμα να την πουλήσει σε μια τιμή κατά κανόνα πολύ υψηλότερη από αυτήν που πλήρωσε για να την αποκτήσει αρχικά.