Σε ελιγμούς καταφεύγουν οι διοικήσεις των τραπεζών, προκειμένου να αποφευχθεί η μαζική πώληση «κόκκινων» στεγαστικών δανείων σε funds. Προκρίνουν ένα μοντέλο διαχείρισης αυτών των προβληματικών ανοιγμάτων σε βάθος χρόνου, ώστε να αποφευχθεί η όξυνση κοινωνικών προβλημάτων, αλλά και να μπορέσουν οι τράπεζες να επωφεληθούν από την ανάκαμψη της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων.
Υπό την πίεση του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού της ΕΚΤ, οι τράπεζες έχουν διαμορφώσει νέα σχέδια μείωσης των προβληματικών ανοιγμάτων έως και το 2021, όπου οι ρυθμίσεις δανείων περνούν σε δεύτερη μοίρα, καθώς το μεγαλύτερο μέρος της μείωσης των ανοιγμάτων θα προέλθει από πωλήσεις δανείων σε funds.
Όμως, όπως επισημαίνουν τραπεζικά στελέχη, ενώ σε αυτό τον κανόνα μπαίνουν τα περισσότερα «κόκκινα» ανοίγματα καταναλωτικής πίστης χωρίς εξασφαλίσεις και τα πολλά επιχειρηματικά προβληματικά δάνεια, από τον ίδιο κανόνα έχουν εξαιρεθεί τα περισσότερα «κόκκινα» ανοίγματα στεγαστικής πίστης, που κρίνεται ότι δεν θα πρέπει να μεταφερθούν στα funds.
Θα αποφευχθούν πλειστηριασμοί
Στα επικαιροποιημένα σχέδια προβλέπονται μεγάλου όγκου τιτλοποιήσεις προβληματικών στεγαστικών δανείων. Με αυτή τη λύση τα ανοίγματα δεν θα μεταφερθούν εκτός τραπεζικών ισολογισμών και η διαχείρισή τους δεν θα δοθεί funds, τα οποία αν αποκτούσαν δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές, θα εφάρμοζαν πιθανότατα επιθετικές τακτικές εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων.
Αυτή η λύση θα επιτρέψει να «απλωθεί» χρονικά η διαχείριση του προβλήματος σε μεγάλη χρονική περίοδο. Ετσι, με την προβλεπόμενη οικονομική ανάπτυξη, την αύξηση εισοδημάτων και την άνοδο των τιμών των ακινήτων οι τράπεζες θα μπορέσουν να πάρουν πίσω πολύ περισσότερα απ' όσα δίνουν τα funds. Παράλληλα και να αποφευχθεί ο κίνδυνος απότομης αύξησης της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, που θα δημιουργούσε νέα προβλήματα στις τράπεζες.
Η τιτλοποίηση προβληματικών δανείων είναι ένα εργαλείο που έχει χρησιμοποιηθεί ως τώρα σε μεγάλη κλίμακα από την Attica Bank. Θα επιτρέψει στις τράπεζες να «παρκάρουν» προβληματικά ανοίγματα σε εταιρείες ειδικού σκοπού για μεγάλες περιόδους, αντλώντας ρευστότητα από την αγορά και κάποια κεφαλαιακά κέρδη, στο βαθμό που οι τιμές των τιτλοποιήσεων είναι υψηλότερες από αυτές που έχουν εγγραφεί για τα ίδια δάνεια στα τραπεζικά βιβλία, μετά το σχηματισμό προβλέψεων.
Πρέπει να σημειωθεί ότι, ενώ σε όλες τις κατηγορίες δανείων έχει αρχίσει η μείωση των προβληματικών ανοιγμάτων, τα στεγαστικά παραμένουν σε επίμονα υψηλά ποσοστά και αποτελούν την κατηγορία δανείων όπου, ουσιαστικά, οι συνέπειες της κρίσης δεν έχουν «σβήσει» ακόμη.
Το πρόβλημα των εκποιήσεων
Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατη ανάλυση της Bank of America, οι εκποιήσεις ακινήτων με ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς παρουσιάζουν πολλά και σοβαρά προβλήματα.
Στοιχεία που συνέλεξε η Bank of America/Merrill Lynch δείχνουν ότι, ως τώρα, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί αποδίδουν πολύ λιγότερο από το αναμενόμενο:
- Οι αρχικές υψηλές τιμές κρατούν πολύ χαμηλά τα ποσοστά επιτυχίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών: Μόλις 17% στην Alpha Bank, 55% στην Eurobank και 60% στην Πειραιώς.
- Ακόμη και αυτά τα χαμηλά ποσοστά επιτυχίας, όμως, θα ήταν πολύ χαμηλότερα αν δεν αγόραζαν οι ίδιες οι τράπεζες πολλά από τα ακίνητα που βγάζουν στο σφυρί. Το ποσοστό των ακινήτων που αγοράσθηκαν από την Alpha από πλειστηριασμούς με την ίδια την τράπεζα επισπεύδουσα φθάνει το 72%, ενώ στην περίπτωση της Eurobank είναι ακόμη υψηλότερο, 87%.
- Αν ένας από τους βασικούς στόχους των τραπεζών ήταν να «στριμώξουν» με τους πλειστηριασμούς τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, τα στοιχεία ως τώρα δείχνουν ότι τα αποτελέσματα δεν δικαιώνουν τις προσδοκίες. Παρατίθενται από την BofA στοιχεία για τις εφάπαξ πληρωμές δανείων στην Eurobank από στρατηγικούς κακοπληρωτές, που δείχνουν ότι η αύξηση των σχετικών πληρωμών είναι αμελητέα.
Ακόμη και όταν οι τράπεζες πωλούν ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους μέσα από τις δικές τους πλατφόρμες, χωρίς να υπάρχει η πίεση του πλειστηριασμού που πιέζει τις τιμές, οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς. Αναφέρεται το παράδειγμα της Τρ. Πειραιώς, η οποία διέθεσε ακίνητα αγοραίας αξίας 19,3 εκατ. ευρώ έναντι 17,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή με έκπτωση 11%.
Η BofA επισημαίνει ότι τα προβληματικά ενυπόθηκα δάνεια αποτελούν το δυσκολότερο κομμάτι των προβληματικών χαρτοφυλακίων των τραπεζών. Σε αντίθεση με τα επιχειρηματικά «κόκκινα» δάνεια, που έχουν αρχίσει να μειώνονται, ιδιαίτερα από το τρίτο τρίμηνο του 2017, τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια παραμένουν αμείωτα.
Το ρίσκο για τις τράπεζες είναι να υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα, κάτι που θα περιέπλεκε την προσπάθεια μείωσης των «κόκκινων» στεγαστικών. Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, στην Ελλάδα εξακολουθεί να υπάρχει τεράστιο ποσοστό κατοικιών, σε σχέση με τον πληθυσμό, το υψηλότερο μεταξύ των χωρών – μελών του Οργανισμού: περίπου 570/1.000 κατοίκους. Εξάλλου, η προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων στα ακίνητα είναι δύσκολη, καθώς οι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα είναι οι υψηλότεροι στην Ευρώπη (3,2% του ΑΕΠ).