Με ταχείς ρυθμούς συνεχίζεται η ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων, επιτείνοντας το στεγαστικό πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια με τη συνδρομή της Golden Visa Airbnb. Ανησυχεί η κυβέρνηση, "τρίβουν τα χέρια τους" τράπεζες, ξένοι επενδυτές και ιδιοκτήτες, μεγάλες υπεραξίες αποκομίζουν οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Αναλυτές, τράπεζες και ΤτΕ προβλέπουν ότι η άνοδος θα συνεχιστεί, αν και - κατά τις εκτιμήσεις τους - οι τιμές και τα ενοίκια δεν αντιστοιχούν πλέον στα εισοδηματικά δεδομένα και στο επίπεδο ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας.
Σε περαιτέρω άνοδο συνηγορεί η μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής. Παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι όλα τα οικοδομικά υλικά, οι αμοιβές εργασίας και διάφοροι άλλοι συντελεστές κόστους έχουν αυξηθεί σημαντικά κατά το τελευταίο 12μηνο.
ΟΙ αγοραίες τιμές των κατοικιών - κυρίως των διαμερισμάτων - ωθούνται υψηλότερα και λόγω της αυξανόμενης ζήτησης, η οποία εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί σταδιακά σε βάθος 12μήνου-18μήνου με την αποκλιμάκωση των επιτοκίων.
"Πυροσβεστικές" παρεμβάσεις
Το στεγαστικό καθίσταται πλέον κοινωνικό πρόβλημα και απασχολεί άμεσα εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά που δεν διαθέτουν ιδιόκτητη στέγη.
Η κυβέρνηση προσπαθεί να αμβλύνει το πρόβλημα, προωθώντας προγράμματα ενίσχυσης οικογενειών και ατόμων νεαρής ηλικίας που θέλουν να αποκτήσουν στέγη.
Παράλληλα θεσπίζει κίνητρα για το άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων και την ανακαίνιση παλιών, ώστε να αυξηθεί η προσφορά και να αναχαιτισθεί η άνοδος των ενοικίων και των τιμών πώλησης.
Ομως τα αποτελέσματα όλων αυτών των μέτρων και παρεμβάσεων είναι μέχρι στιγμής πενιχρά. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που ωθούν τις τιμές προς τα πάνω.
Αυξημένη ζήτηση,χαμηλή προσφορά
Το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, ειδικά στο ανώτερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς. Στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, καθώς η ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα, ενώ η προσφορά ήταν περιορισμένη, όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική.
Την συνεχή άνοδο των τιμών τροφοδοτούν η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού.
Όπως τονίζει η ΤτΕ, η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά. καθώς οι αγοραίες αξίες και τα ενοίκια κατοικιών διαμορφώνονται πλέον σε επίπεδα δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα
.Πού βρίσκονται οι τιμές
Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του α΄ φετινού τριμήνου.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγονται από τις τράπεζες, το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4% (προσωρινά στοιχεία). Στο 12μηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων "έτρεξαν" με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%.
Οι ρυθμοί ανόδου επιβραδύνονται τους τελευταίους μήνες. Ομως οι τιμές των κατοικιών είναι τώρα
- Μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση (τρίτο τρίμηνο του 2008)
- Αυξημένες κατά 66,4% σε σχέση με την κατώτατη τιμή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017
Όπως αναφέρεται στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική της ΤτΕ, με τις προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων να παραμένουν θετικές και με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος, η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί.
Παράγοντες αβεβαιότητας
Ωστόσο, η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με τη μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες αβεβαιότητας.
Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.
Οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση. Κρίνεται όμως αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας
Ανατιμήσεις στα οικοδομικά υλικά
Προς το παρόν οι "προσιτές αξίες" είναι δύσκολο να επιτευχθούν,καθώς το κόστος κατασκευής ανεβαίνει αλματωδώς.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ συνεχίστηκαν και τον Μάιο οι ανατιμήσεις στα οικοδομικά υλικά και ο κλαδικός τους δείκτης σημείωσε άνοδο 5,5%.
Ειδικότερα, ανατιμήσεις σημειώθηκαν σε: τούβλα (13,5%), χαλκοσωλήνες (9,9%), πλαστικούς σωλήνες (8,3%), υαλοπίνακες ασφαλείας (8,1%), θερμαντικά σώματα (7,2%), ηλιακούς θερμοσίφωνες (7%), πίνακες διανομής ηλεκτρικού ρεύματος (6,8%) κλπ.Η τιμή του έτοιμου σκυροδέματος αυξήθηκε 4% και του οπλισμού μπετόν 3,7%.
Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι οι πραγματικές αυξήσεις είναι πολύ μεγαλύτερες απ΄ό,τι δείχνουν τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.