Συνθήκες «φούσκας», με πλήρη αποσύνδεση των τιμών των κατοικιών από τα εισοδήματα των Ελλήνων, έχει δημιουργήσει η ξέφρενη άνοδος των τιμών κατοικιών, οι οποίες όλα δείχνουν ότι σύντομα θα ξεπεράσουν το ιστορικό ρεκόρ που είχε καταγραφεί το 2008, λίγο πριν ξεσπάσει η μεγάλη οικονομική κρίση που «σάρωσε» και τις τιμές των κατοικιών.
Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος και το 2023 καταγράφηκαν επιταχυνόμενοι ρυθμοί ανάπτυξης στις τιμές των κατοικιών. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν περαιτέρω το δεύτερο τρίμηνο του 2024, κατά 9,2% σε ετήσια βάση, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό (10,6% το α' τρίμηνο), σημειώνοντας σωρευτική αύξηση 69,3% από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν είχε καταγραφεί το χαμηλότερο επίπεδο. Η ΤτΕ σημειώνει ότι το τιμών των κατοικιών είναι πλέον 2,5% χαμηλότερο σε σύγκριση με την ιστορική κορύφωσή τους το τρίμηνο του 2008.
Όμως, αυτή η δυναμική αύξηση των τιμών κατοικιών από το 2017, σχεδόν κατά 70%, βρίσκεται σε πλήρη αποσύνδεση από την πραγματικότητα της οικονομίας, όπως αποτυπώνεται στο εθνικό και το κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα. Το τρίτο τρίμηνο του 2008, οι τιμές των κατοικιών βρέθηκαν στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, όταν όμως βρέθηκε ταυτόχρονα σε επίπεδο ρεκόρ και το ΑΕΠ της οικονομίας, όπως και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ (βλ. γράφημα).
Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ στην Ελλάδα
Το γεγονός ότι πλέον βρισκόμαστε πολύ κοντά στο ρεκόρ του 2008, όσον αφορά τις τιμές κατοικιών, αλλά σε τεράστια απόσταση από τα εισοδήματα του 2008 αντανακλά τις συνθήκες «φούσκας» που έχουν δημιουργηθεί στην αγορά από ένα συνδυασμό παραγόντων. Από τη μια, παρατηρείται, ύστερα από πολλά χρόνια «αναιμικών» επενδύσεων στην οικοδομή, μια πολύ σοβαρή έλλειψη κατοικιών, που ξεπερνά τα 100.000 σπίτια, σύμφωνα με ορισμένες αναλύσεις. Από την άλλη, η χρήση κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση και οι αγορές κατοικιών από ξένους εντείνουν την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, προκαλώντας ξέφρενη άνοδο τιμών.
Υπενθυμίζεται ότι η Κομισιόν έχει ήδη επισημάνει το πρόβλημα υπερτίμησης των κατοικιών στην Ελλάδα. Η Κομισιόν υπολογίζει την υπερτίμηση των κατοικιών για το 2023 στο 18,7% (βλ. πίνακα). Αυτός είναι ο μέσος όρος που υπολογίζεται με βάση τις σχέσεις τιμών προς τα εισοδήματα και προς τα ενοίκια, καθώς και με το μοντέλο αποτίμησης των κατοικιών που χρησιμοποιούν οι οικονομολόγοι της Επιτροπής. Σε σχέση με τα εισοδήματα, η υπερτίμηση πλησιάζει το 10%.
Η υπερτίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα
Όπως σημειώνει η Κομισιόν, βασικοί παράγοντες πίσω από την πρόσφατη άνοδο των τιμών ήταν η ανάκαμψη της εγχώριας και ιδιαίτερα ισχυρής εξωτερικής ζήτησης μετά την πανδημία εν μέσω υποτιμημένων τιμών κατοικιών και της ενεργειακής κρίσης. Οι ξένοι αγοραστές από την ΕΕ, καθώς και οι υπήκοοι τρίτων χωρών που ενθαρρύνονται εν μέρει από το πρόγραμμα Golden Visa, έχουν δείξει ανανεωμένο και έντονο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων με σημαντικές εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων.
Παρόλο που οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες από τα επίπεδα που παρατηρούνταν πριν από την κρίση δημόσιου χρέους, σε ονομαστικούς όρους και σε σχέση με το εισόδημα των νοικοκυριών, όπως μετράται από τον δείκτη τιμής προς εισόδημα, εκτιμάται ότι ήταν υπερτιμημένες κατά περίπου 10% το 2023.
Οι κοινωνικές συνέπειες των πρόσφατων αυξήσεων των τιμών των κατοικιών καθίστανται πιεστικές, τονίζει η Επιτροπή. Οι πρόσφατες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών σημαντικά υψηλότερες από εκείνες των εισοδημάτων θέτουν δυνητικές προκλήσεις για την οικονομική προσιτότητα, οι οποίες συμβάλλουν στη χαμηλή κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης με συγκέντρωση εργατικού δυναμικού, όπως η Αττική.