Με έκδηλη ανησυχία παρακολουθεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα τις δυσμενείς εξελίξεις στην ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων, που θα μπορούσαν να προκαλέσουν κραδασμούς στο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Ωστόσο, η ΕΚΤ διαπιστώνει σε ειδική ανάλυσή της ότι η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων, που «γκρεμίστηκε» στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης, είναι σήμερα η μοναδική στην ευρωζώνη που δεν εμφανίζει σημάδια υπερθέρμανσης και η μοναδική όπου εξακολουθούν να αυξάνονται οι τιμές.
Σε ειδική ανάλυση για τις εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας στην ευρωζώνη (Real Estate Investment Funds - REIF's) και στους συστημικούς κινδύνους που δημιουργούν λόγω της υποχώρησης των αγορών εμπορικών ακινήτων, τα στοιχεία που παραθέτει η ΕΚΤ δείχνουν ότι η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων αποτελεί μια όαση στην ευρωζώνη, όπου οι τιμές βρίσκονται σε μεγάλη πτώση και οι συναλλαγές έχουν μειωθεί σοβαρά.
Ύστερα από αρκετά χρόνια ανόδου των τιμών και με καταλύτη την πανδημία, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων βρέθηκαν, ιδιαίτερα το 2022, σε τροχιά σοβαρής πτώσης. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής για τα ακίνητα γραφείων υψηλής αξίας (prime office) στην ευρωζώνη ήταν αρνητικός το τελευταίο τρίμηνο του 2022 σε ποσοστό που ξεπερνούσε το 10%, ενώ για τα υψηλής αξίας ακίνητα εμπορικών καταστημάτων (prime retail) η πτώση πλησίαζε το 10%.
Οι τιμές εμπορικών ακινήτων στην ευρωζώνη
Σε αυτό το ζοφερό σκηνικό, η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων ξεχωρίζει ως η μοναδική όπου εξακολούθησαν και το τελευταίο τρίμηνο του 2022 να αυξάνονται οι τιμές και στις δύο επιμέρους κατηγορίες, γραφείων και καταστημάτων. Στην υπόλοιπη ευρωζώνη, μόνο στην Ιρλανδία καταγράφηκαν αυξήσεις τιμών στα γραφεία και στην Ιταλία μικρές αυξήσεις στα καταστήματα. Αντίθετα, στην ελληνική αγορά οι τιμές των καταστημάτων «έτρεχαν» με ρυθμό αύξησης περίπου 16% και των γραφείων σχεδόν 10%. Σημειώνεται ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται σε μια μακρά πορεία ανάκτησης των τιμών που καταγράφονταν πριν το ξέσπασμα της μεγάλης οικονομικής κρίσης, η οποία προκάλεσε «κραχ» στην αγορά των εμπορικών ακινήτων.
Οι τιμές εμπορικών ακινήτων στις χώρες της ευρωζώνης (ετήσια μεταβολή, δ' τρίμηνο 2022)
Ανιχνεύοντας τις εκτιμήσεις των συντελεστών της αγοράς σχετικά με το αν θεωρούνται υπερτιμημένες οι αγορές εμπορικών ακινήτων στην ευρωζώνη, η ΕΚΤ διαπιστώνει ότι σε πολλές χώρες οι τιμές θεωρούνται ακριβές ή πολύ ακριβές και οι αγορές εκτιμάται ότι βρίσκονται σε πορεία πτώσης. Στην Αυστρία και τη Γερμανία, πάνω από 80% των ερωτηθέντων χαρακτηρίζουν τις τιμές ακριβές/πολύ ακριβές και πάνω από 90% δηλώνουν ότι η αγορά βρίσκεται σε πορεία πτώσης. Και σε αυτή την περίπτωση, η Ελλάδα ξεχωρίζει θετικά: Μόνο 30% των ερωτηθέντων θεωρούν ακριβές τις τιμές και μόνο 12% εκτιμούν ότι η αγορά έχει εισέλθει σε περίοδο πτώσης.
Πόσο ακριβά θεωρούνται τα εμπορικά ακίνητα; - Έχει εισέλθει η αγορά σε περίοδο πτώσης;
Όπως επισημαίνει, μεταξύ άλλων, η ΕΚΤ στην ανάλυσή της:
- Η σημασία των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και η δυνατότητά τους να ενισχύσουν τις επικρατούσες τάσεις της αγοράς Εμπορικών Ακινήτων είναι ιδιαίτερα ανησυχητική υπό το πρίσμα των αυξανόμενων τρωτών σημείων στην ίδια την αγορά εμπορικών ακινήτων.
- Οι αγορές εμπορικών ακινήτων της ζώνης του ευρώ έχουν υποστεί σειρά σημαντικών διαταραχών τα τελευταία χρόνια. Με το ξέσπασμα της πανδημίας COVID-19, οι τομείς γραφείων και λιανικής επηρεάστηκαν άμεσα και σοβαρά από τα lockdown. Αυτά τα τμήματα της αγοράς εμπορικών ακινήτων εξακολουθούν να υπόκεινται σε αβεβαιότητα σχετικά με τις επιπτώσεις των επακόλουθων αλλαγών στη συμπεριφορά, όπως η στροφή προς την υβριδική εργασία και το ηλεκτρονικό εμπόριο.
- Ενώ η αγορά είχε δείξει σημάδια ανάκαμψης το 2021 και στις αρχές του 2022, το ταχέως αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης και η ευρύτερη μακροοικονομική αβεβαιότητα θέτουν τώρα νέες προκλήσεις. Επιπλέον, η έντονη αύξηση των τιμών κατά τα έτη που προηγήθηκαν της πανδημίας ενδέχεται να οδήγησε σε υπερτίμηση στις αγορές εμπορικών ακινήτων, δημιουργώντας περιθώρια για μεγάλη διόρθωση των τιμών σε περίπτωση δυσμενών διαταραχών.
- Η σοβαρότητα αυτών των διαταραχών είναι σαφώς ορατή στα δεδομένα της έρευνας. Αυτά δείχνουν πρωτοφανείς αυξήσεις στο ποσοστό των επενδυτών που αναφέρουν επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης και ύφεση της αγοράς, μαζί με σταθερή αύξηση του ποσοστού των επενδυτών που περιγράφουν τις τιμές ως ακριβές ή πολύ ακριβές.
- Τα τελευταία τρίμηνα του 2022 άρχισαν να υλοποιούνται κίνδυνοι που συνδέονται με αυστηρότερες συνθήκες χρηματοδότησης και μακροοικονομική αβεβαιότητα, με απότομη πτώση του αριθμού των συναλλαγών και πτώση των τιμών. Η δραστηριότητα της αγοράς –και κατ' επέκταση η ρευστότητα της αγοράς– μειώθηκε απότομα στο τέλος του 2022, με 44% λιγότερες συναλλαγές το τελευταίο τρίμηνο σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο του 2021.
- Οι πληροφορίες της αγοράς το αποδίδουν στη στάση αναμονής που τήρησαν οι επενδυτές ενόψει της αβεβαιότητας σχετικά με τις μελλοντικές εξελίξεις στις συνθήκες χρηματοδότησης, τον πληθωρισμό και το χρηματοπιστωτικό περιβάλλον. Επιπλέον, η βιβλιογραφία δείχνει ότι ο αριθμός των συναλλαγών μπορεί να μειωθεί πριν από μια μεγάλη διόρθωση της αγοράς, καθώς οι αγοραστές αναθεωρούν προς τα κάτω τις τιμές προσφοράς τους ταχύτερα από ό,τι οι πωλητές αναθεωρούν τις ζητούμενες τιμές τους.
- Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών στις κύριες αγορές της ζώνης του ευρώ επιβραδύνθηκε επίσης απότομα το β' και το γ' τρίμηνο του 2022, με τον ετήσιο ρυθμό στις αγορές prime office να φθάνει το -14%. Επί του παρόντος, τα μόνα διαθέσιμα στοιχεία τιμών αφορούν τις κύριες αγορές. Ωστόσο, στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι συνθήκες ενδέχεται να είναι σημαντικά χειρότερες σε μη προνομιακές αγορές, καθώς η ζήτηση για πιο φιλικά προς το περιβάλλον κτήρια οδηγεί σε διαρθρωτική μετατόπιση της ζήτησης επενδυτών και ενοίκων προς νεότερα, ενεργειακά αποδοτικά κτήρια.
- Οι κλυδωνισμοί που προέκυψαν από την πανδημία επικεντρώθηκαν ιδιαίτερα στους τομείς των γραφείων και του λιανικού εμπορίου. Ενώ η ζήτηση των επενδυτών στον βιομηχανικό τομέα ανέκαμψε γρήγορα, η ζήτηση για τους τομείς γραφείων και λιανικής δεν επέστρεψε ποτέ στα προ πανδημίας υψηλά επίπεδα. Στην πραγματικότητα, οι πρόσφατες προκλήσεις που προκύπτουν από το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και τη μακροοικονομική αβεβαιότητα επηρεάζουν τη ζήτηση για όλους τους τύπους εμπορικών ακινήτων, ενώ η ζήτηση των επενδυτών σε όλους τους τομείς μειώθηκε απότομα στο τέλος του 2022.
- Εν τω μεταξύ, οι προοπτικές για τις εθνικές αγορές εμπορικών ακινήτων φαίνεται να είναι μικτές, ενώ ιδιαίτερα δυσμενείς εξελίξεις παρατηρούνται σε αγορές όπου υπάρχει σημαντική παρουσία εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα. Σε χώρες όπως η Αυστρία, η Γερμανία, η Γαλλία και η Ολλανδία, υψηλό ποσοστό επενδυτών σηματοδοτεί τόσο ύφεση όσο και ενδείξεις υπερτίμησης. Στις χώρες αυτές σημειώθηκαν επίσης ιδιαίτερα μεγάλες σημαντικές διορθώσεις αποτίμησης.