Οι ελληνικές εμπορικές τράπεζες έχουν σήμερα στους ισολογισμούς τους ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων, τα οποία έχουν συσσωρεύσει σταδιακά κατά το παρελθόν κυρίως από πλειστηριασμούς. Υπολογίζεται ότι οι τράπεζες διαθέτουν στο ενεργητικό τους περίπου 25 χιλιάδες ακίνητα συνολικής αξίας 6-7 δις ευρώ, εκ των οποίων περίπου το 55%-60% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά ακίνητα και το υπόλοιπο περίπου 10% οικόπεδα και αγροκτήματα.
Του Θεόδωρου Μ. Μητράκου*
Το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου αυτού (περίπου 65%) βρίσκεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αθήνα, ενώ το υπόλοιπο είναι διάσπαρτο σε όλη την χώρα και μόνο μικρό μέρος αφορά ακίνητα στο εξωτερικό, τα οποία αποκτήθηκαν από τις πρώην ή υφιστάμενες θυγατρικές των ελληνικών τραπεζών στη Νοτιοανατολική Ευρώπη (π.χ. Βουλγαρία, Ρουμανία, Κύπρος).
Το απόθεμα των ακινήτων αυτών αυξάνεται σταδιακά τα τελευταία χρόνια καθώς τα ακίνητα που αποκτούν οι τράπεζες από τους πλειστηριασμούς είναι περισσότερα από αυτά που, έως σήμερα τουλάχιστον, προωθούν για πώληση στην αγορά.
Πράγματι, οι τράπεζες αποκτούν σήμερα σχεδόν το 80% των ακινήτων που πλειστηριάζονται επιτυχώς, ενώ απαιτείται μια χρονοβόρα διαδικασία ωρίμανσης των ακινήτων που διαρκεί από 8 έως 12 μήνες, πριν τα ακίνητα αυτά διατεθούν προς πώληση στην αγορά. Επιπλέον, ανάλογα με το είδος, την χρήση, τις προοπτικές και τα άλλα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα προσεκτικές στις προωθητικές τους ενέργειες ώστε, στο μέτρο του δυνατού, να αποφύγουν την καταγραφή ζημιών από την πώληση των ακινήτων που έχουν στους ισολογισμούς τους. Από την άλλη πλευρά, οι εποπτικές αρχές πιέζουν για τη μείωση του αποθέματος αυτού μέσα από συγκεκριμένο προγραμματισμό προώθησης των ακινήτων αυτών στην αγορά.
Οι εμπορικές τράπεζες έχουν στη διάθεσή τους διάφορα «κανάλια» για να προωθήσουν τα ακίνητα αυτά στην αγορά ανάλογα με τη στρατηγική τους και τα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου τους. Η μεμονωμένη διάθεση ακινήτων μέσω μεσιτικών γραφείων αποτελεί την πιο απλή εκδοχή. Κατά κανόνα έτσι διατίθενται τα ακίνητα υψηλής προβολής, καθώς και τα οικιστικά ακίνητα στην περιφέρεια.
Κάποιες τράπεζες έχουν ήδη αναπτύξει ηλεκτρονικές πλατφόρμες για την προώθηση των ακινήτων τους, οι οποίες μπορεί να διαθέτουν και τη δυνατότητα διενέργειας διαγωνιστικής διαδικασίας για την πώληση του ακινήτου. Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, οι τράπεζες έχουν ετοιμάσει ειδικά χρηματοδοτικά πακέτα με ευνοϊκούς όρους για τους υποψήφιους αγοραστές. Η πώληση ομοειδών ακινήτων ως ενιαίο σύνολο («πακέτο») αποτελεί μια ακόμη εναλλακτική που απευθύνεται κυρίως σε θεσμικούς ή εξειδικευμένους επενδυτές.
Τέλος, οι τράπεζες μπορούν να αποκτήσουν τα ακίνητα αυτά μέσω εταιρειών ειδικού σκοπού (Special Purpose Vehicles – SPVs) και στη συνέχεια να μεταβιβάσουν τις μετοχές των εν λόγω εταιρειών σε ενδιαφερόμενους επενδυτές. Τα SPVs αυτά μπορούν να αφορούν ένα ακίνητο ή μια ομάδα ακινήτων με ομοειδή χαρακτηριστικά (θεματικά SPVs). Το πλεονέκτημα της δημιουργίας SPV έγκειται στο ότι με τον τρόπο αυτό μπορούν να διατεθούν και ακίνητα για τα οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία «ωρίμανσής» τους.
Αυτή ακριβώς ήταν η κατάσταση πριν το ξέσπασμα της τρέχουσας πανδημίας η οποία έχει πλέον ανατρέψει πλήρως τα έως πρόσφατα δεδομένα. Πράγματι, η πανδημία του κορωνοϊού COVID-19 με τα αναγκαία μέτρα της πολιτείας για τον περιορισμό της διάδοσής του, έχει αναπόφευκτα επηρεάσει δραματικά την αγορά ακινήτων, αλλά και τις παραπάνω διαδικασίες των τραπεζών για την ωρίμανση και προώθηση των ακινήτων αυτών στην αγορά.
Η ζήτηση από το εξωτερικό η οποία καθοδηγούσε την ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία τρίμηνα είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και αναιρεθεί. Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και κυρίως από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για την διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι πολύ υψηλές και είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς.
*Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος