Συνθήκες φούσκας έχει δημιουργήσει στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά η περυσινή αλλαγή στα ελάχιστα όρια επενδύσεων του προγράμματος Golden Visa με διπλασιασμό, στα 500.000 ευρώ, του ορίου για την Αθήνα. Η αλλαγή αυτή έστρεψε τους ενδιαφερόμενους για τη χρυσή βίζα ξένους επενδυτές, που προέρχονται κυρίως από την Κίνα, στον Πειραιά και τα προάστιά του, όπου το όριο διατηρήθηκε στα 250.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να καταγραφεί το 2023 εκρηκτική αύξηση των τιμών.
Η έλευση -ή αναμενόμενη έλευση- ξένων αγοραστών «φούντωσε» τις προσδοκίες όσων θέλουν να πουλήσουν κατοικές, με αποτέλεσμα οι μέσες ζητούμενες τιμές, όπως καταγράφεται σε έρευνα του Spitogatos Insights, να εκτιναχθούν 15,9% υψηλότερα στον Πειραιά και 19,5% υψηλότερα στα προάστια του Πειραιά.
Όπως τονίζεται στην ανάλυση, οι ζητούμενες τιμές στον Πειραιά και τα προάστιά του μπορεί πλέον να μην ανταποκρίνονται στα αντικειμενικά χαρακτηριστικά των ακινήτων: «Αυτή η σημαντική αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στον Πειραιά αλλά και τα Προάστιά του το 2023 φαίνεται να σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τις αλλαγές των όρων του προγράμματος “Golden Visa”, οι οποίες έστρεψαν το ενδιαφέρον των αγοραστών στην περιοχή. Το έντονο ενδιαφέρον που έχει προσελκύσει η περιοχή του Πειραιά και των Προαστίων του φαίνεται να επηρεάζει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές που θέτουν για το ακίνητό τους, με αποτέλεσμα αυτές συχνά να βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά του ακινήτου».
Όπως φαίνεται στο γράφημα, η μέση ζητούμενη τιμή στον Πειραιά «έπιασε» το 2023 τα 2.000 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. για μια οικογένεια ζητούνται ποσά της τάξεως των 200.000 ευρώ. Στα προάστια του Πειραιά, η μέση ζητούμενη τιμή ανέβηκε στα 1.653 ευρώ. Το 2015, η μέση ζητούμενη τιμή στον Πειραιά ήταν μόλις 1.333 ευρώ ανά τ.μ. και στα προάστια η διαφορά ήταν πολύ μικρή, αφού η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφωνόταν τότε στα 1.321 ευρώ ανά τ.μ.
Η διαχρονική εξέλιξη τιμών ενοικίασης και πώλησης στον Πειραιά
Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, αυξητική πορεία ακολουθούν οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στον Πειραιά τα τελευταία χρόνια. Από το 2015 μέχρι σήμερα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών φαίνεται να έχει σχεδόν διπλασιαστεί, με την τιμή το 2023 να ανέρχεται στα 9,0€/τ.μ.. Αυξητική, αλλά σε μικρότερο βαθμό, είναι η πορεία των μέσων τιμών ενοικίασης κατοικιών στα Προάστια του Πειραιά από το 2017 και μετά, με τη μέση ζητούμενη τιμή σήμερα να φτάνει τα 7,4€/τ.μ..
Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών στον Πειραιά αυξήθηκε κατά 10% το 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ στα Προάστια του Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 7,6%.
Στις πωλήσεις κατοικιών η εξέλιξη των τιμών από το 2015 μέχρι το 2023 είναι ελαφρώς διαφορετική, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στον Πειραιά και τα Προάστιά του να σημειώνει μείωση μέχρι το 2018. Μετά το 2018, η πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών τόσο στον Πειραιά όσο και στα Προάστιά του είναι αυξητική, με τις μέσες ζητούμενες τιμές σήμερα να διαμορφώνονται στα 2.000€/τ.μ. και 1.653€/τ.μ. αντίστοιχα.
Σε ό,τι αφορά την πώληση κατοικιών, η μέση ζητούμενη τιμή στον Πειραιά σημείωσε αύξηση της τάξης του 15,9%, ενώ κατά 19,5% πιο ακριβές έγιναν οι κατοικίες προς πώληση στα Προάστια του Πειραιά το 2023, σε σχέση με το 2022.
Οι οικονομικότερες και πιο ακριβές περιοχές
Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Μοσχάτο (2.889€/τ.μ.), το Νέο Φάληρο (2.560€/τ.μ.) και η περιοχή Καστέλλα-Πασαλιμάνι με τιμή 2,438€/τ.μ. Αντίθετα, οι οικονομικότερες περιοχές για να αγοράσει κανείς κατοικία στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Πέραμα (1.340€/τ.μ.), ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (1.342€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (1.432€/τ.μ.).
Για το 2023, οι περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων όπου σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά είναι η Καλλίπολη - Φρεαττύδα (24%), το Μοσχάτο (23,8%) και η Δραπετσώνα (23,7%).
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι πιο ακριβές περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων του είναι το Μοσχάτο (9,4€/τ.μ.), η Καστέλλα - Πασαλιμάνι (9,4€/τ.μ.) και το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι) (9,4€/τ.μ.). Οι πιο οικονομικές περιοχές εντοπίζονται στα Προάστια του Πειραιά και είναι η Νίκαια (7,3 €/τ.μ.), ο Κορυδαλλός (7,1€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (6,8€/τ.μ.). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών ενοικίασης κατοικιών το 2023 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά σημειώθηκαν στο Πέραμα (30,9%), στη Δραπετσώνα (22,2%) και στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία (15,1%).
Αναμένεται άμεσα η ρύθμιση για την Golden Visa
Ο πρωθυπουργός έχει προαναγγείλει ότι η κυβέρνηση θα αντιμετωπίσει τις στρεβλώσεις που δημιουργεί η Golden Visa και από ημέρα σε ημέρα αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή νέα ρύθμιση για την Golden Visa που προβλέπει την αύξηση του ορίου έως και σε 800.000 ευρώ για την αγορά ακινήτων από ξένους.
Στις περιοχές που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των επενδυτών, το όριο για την αγορά ακινήτων θα αυξηθεί στα 800.000 ευρώ από 500.000 που είναι σήμερα. Πρόκειται για περιοχές όπως ο βόρειος και ο νότιος τομέας της Αττικής, ειδικά το κομμάτι της Αθηναϊκής Ριβιέρας, το κέντρο της Θεσσαλονίκης και η Χαλκιδική, η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος από τις Κυκλάδες, η Ρόδος και η Πάτμος από τα Δωδεκάνησα, τα Χανιά από την Κρήτη και άλλες.
Στις υπόλοιπες περιοχές, το όριο από 250.000 ευρώ που είναι σήμερα θα ανέβει σε 400.000 ευρώ, ενώ όπου δεν υπάρχει αξιοσημείωτη ζήτηση το όριο θα παραμείνει στις 250.000 ευρώ.
