Μια μεγάλη αλλαγή στην εγχώρια αγορά ακινήτων συντελείται μέσα στο 2020 χωρίς τυμπανοκρουσίες, καθώς έρχονται και στην Ελλάδα γιγαντιαίες εταιρείες με εξειδίκευση στη διαχείριση ακινήτων, που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία τραπεζών (Real Estate Owned - REO), ενώ, παράλληλα, η κυβέρνηση σχεδιάζει, σε συνεργασία με τους Θεσμούς, μέτρα που θα επιταχύνουν δραστικά τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, μέσω των οποίων οι τράπεζες αναμένεται να προσθέσουν ακόμη περισσότερα ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους.
Οι μεγάλες αλλαγές στη διάρθρωση της αγοράς ακινήτων έρχονται μέσα από τις παράλληλες αλλαγές που γίνονται στη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων, με καταλύτη το σχέδιο «Ηρακλής» για την παροχή κρατικών εγγυήσεων έως 12 δισ. ευρώ σε τιτλοποιήσεις προβληματικών δανείων αξίας έως 36 δισ. ευρώ:
- Στο πλαίσιο του σχεδίου «Ηρακλής», βασικός όρος για την παροχή των κρατικών εγγυήσεων στα καλύτερα τμήματα των τιτλοποιημένων δανείων είναι η διαχείριση των NPL από εξειδικευμένο διαχειριστή με διεθνή εμπειρία, ο οποίος θα είναι λειτουργικά ανεξάρτητος από την τράπεζα που τιτλοποιεί τα δάνεια (η τράπεζα, στο πλαίσιο αυτό, επιτρέπεται να διατηρεί συμμετοχή στην εταιρεία διαχείρισης μέχρι 20%). Αποτέλεσμα αυτής της νέας ρύθμισης είναι ότι γιγαντώνονται εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων ελεγχόμενες από κολοσσούς της ευρωπαϊκής αγοράς, όπως η σουηδική Intrum, η οποία δημιούργησε την Intrum Hellas μαζί με την Πειραιώς, ή η ιταλική DoValue, που εξαγόρασε την FPS πρόσφατα από την Eurobank.
- Η απότομη ωρίμανση της ελληνικής αγοράς, στον τομέα της διαχείρισης απαιτήσεων, «φωτίζει» και ένα άλλο κομμάτι της διαχείρισης του τραπεζικού ενεργητικού, στο οποίο ως τώρα επικρατούσαν «παραδοσιακές» πρακτικές. Σε αυτό που κωδικοποιείται διεθνώς ως REO έχει δημιουργηθεί μια νέα αγορά, καθώς οι τράπεζες, έχοντας συγκεντρώσει τεράστια χαρτοφυλάκια ακινήτων στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, υποχρεώθηκαν να ξεπεράσουν την παραδοσιακή πρακτικής της διαχείρισης των ακινήτων με τα δικά τους, περιορισμένα μέσα και την ανέθεσαν σε εξειδικευμένες εταιρείες REO, οι οποίες, με τη σειρά τους, έχουν αναπτύξει, τα τελευταία χρόνια, νέα τεχνολογικά μέσα για την παρακολούθηση, πώληση και αξιοποίηση μεγάλων χαρτοφυλακίων ακινήτων.
Χαρακτηριστικότερη τέτοια περίπτωση είναι η ισπανική Altamira, που «γεννήθηκε» από την απόσχιση κλάδου της κορυφαίας ισπανικής τράπεζες Santander και εξαγοράσθηκε, το 2019, από την ιταλική doValue, η οποία πρόσφατα εξαγόρασε την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων FPS από τον όμιλο της Eurobank (στη «νέα» FPS, η doValue θα έχει συμμετοχή 80% και η Eurobank 20%).
Η Altamira θεωρείται στην Ευρώπη ως μία από τις πιο εξελιγμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που κατέχουν τράπεζες και έχει μεταφέρει το χαρτοφυλάκιο και την τεχνογνωσία της στην doValue. Μετά και την εξαγορά της FPS, η doValue διαχειρίζεται δάνεια και ακίνητα αξίας 167 δισ. ευρώ, ενώ το 15% αυτού του χαρτοφυλακίου, δηλαδή περίπου 20 δισ. ευρώ, είναι η αξία των ακινήτων που έχει στη διαχείρισή της. Σε αυτό το χαρτοφυλάκιο ακινήτων περιλαμβάνονται πλέον και τα ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία της η Eurobank.
Η αλλαγή που θα φέρει η είσοδος της Altamira/doValue και άλλων εταιρειών REO στη διαχείριση ακινήτων τραπεζικής ιδιοκτησίας θα γίνει γρήγορα αισθητή στην αγορά, τονίζουν τραπεζικά στελέχη. Η doValue, για παράδειγμα, θα φέρει στην Ελλάδα τη σύγχρονη, ηλεκτρονική πλατφόρμα ακινήτων της Altamira, στην οποία θα πάρουν πρόσβαση οι ελληνικές μεσιτικές εταιρείες, οι οποίες θα μπορούν να κάνουν τις ηλεκτρονικές προσφορές τους για τα ακίνητα της τράπεζας που θα εκποιούνται. Μέρος των προμηθειών από αυτές τις αγοραπωλησίες θα φύγει από τους μεσίτες και θα περάσουν στην εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
Οι προσδοκίες των εταιρειών που έρχονται στην ελληνική αγορά διαχείρισης ακινήτων, που βρίσκεται ακόμη στα «σπάργανα» είναι, όχι αδικαιολόγητα, πολύ μεγάλες. Όπως δήλωσε (στην «Καθημερινή της Κυριακής») ο διευθύνων σύμβουλος της doValue, στόχος της ιταλικής εταιρείας είναι «να γίνουμε ο μεγαλύτερος διαχειριστής ακινήτων της χώρας». Ο ίδιος εκτίμησε ότι η ανάπτυξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών θα αύξηση σημαντικά, τα επόμενα χρόνια, τα χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών, καθώς «μέχρι σήμερα περισσότερα από 7 στα 10 ακίνητα που μεταβιβάζονται μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών αγοράζονται από τις ίδιες τις τράπεζες».
Στην ίδια ακριβώς κατεύθυνση κινήθηκε, λίγο νωρίτερα από την Eurobank, και η Τράπεζα Πειραιώς. Η πολυσυζητημένη συμφωνία με τη σουηδική Intrum, για τη δημιουργία της εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων Intrum Hellas, δεν περιλαμβάνει μόνο τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων της τράπεζας, αλλά και του χαρτοφυλακίου των ακινήτων που κατέχει και είναι το μεγαλύτερο της ελληνικής αγοράς.
Επιτάχυνση πλειστηριασμών
Κρίσιμη για την επιτυχία των ειδικών εταιρειών διαχείρισης ακινήτων είναι η επιτάχυνση, το αμέσως επόμενο διάστημα, των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Η κυβέρνηση έχει δεσμευθεί έναντι των ευρωπαϊκών Θεσμών ότι θα παρουσιάσει, στο πλαίσιο της αξιολόγησης που αρχίζει στις 20 Ιανουαρίου, τα σχέδιά της για υπέρβαση των σοβαρών προβλημάτων που αντιμετωπίζονται στους πλειστηριασμούς, οι οποίοι, εκτός όλων των άλλων λόγων, έχουν επιβραδυνθεί και λόγω της παράτασης ισχύος του νόμου για την προστασία της πρώτης κατοικίας, ως τα τέλη Απριλίου.
Στην τελευταία έκθεση ενισχυμένης εποπτείας, η Κομισιόν διατύπωσε έντονες επικρίσεις για τις καθυστερήσεις, σημειώνοντας ότι:
- Παρά την πρόοδο του πρώτου εξαμήνου του 2019, οι περισσότεροι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί συνεχίζουν να ακυρώνονται λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος και τα περισσότερα από τα ακίνητα εξακολουθούν να αποκτώνται από τις τράπεζες. Εντοπισμένα εμπόδια, που οδηγούν στην ακύρωση ή αναστολή των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών λόγω δικονομικών προβλημάτων, βρίσκονται υπό αξιολόγηση. Οι ελληνικές αρχές έχουν δημιουργήσει ομάδα εργασίας για να αξιολογήσουν την έκταση του προβλήματος, καθώς και άλλα πιθανά εμπόδια, προκειμένου να καθοριστούν και να τα αναγκαία διορθωτικά μέτρα. Οι αρχές έχουν παράσχει μια αρχική ανάλυση των αιτιών των προαναφερθέντων προβλημάτων και δεσμεύθηκαν να παράσχουν πλήρη σχετική έκθεση.
Από την 1η Μαΐου και μετά, υποτίθεται ότι οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα πρέπει να προχωρήσουν κανονικά, αφού θα έχει πάψει να ισχύει το θεσμικό πλαίσιο για την πρώτη κατοικία και θα τεθεί σε ισχύ ένα νέο πλαίσιο για την αφερεγγυότητα, αλλά και νέες ρυθμίσεις για τη διευκόλυνση των πλειστηριασμών. Οι τράπεζες εκτιμούν ότι για αρκετό καιρό ακόμη δεν θα υπάρχει επαρκές ενδιαφέρον για να απορροφηθούν από αγοραστές τα ακίνητα που θα «βγαίνουν στο σφυρί» και, κατά συνέπεια, οι ίδιες θα συνεχίσουν να πλειοδοτούν στους περισσότερους πλειστηριασμούς, «φορτώνοντας» τα χαρτοφυλάκιά τους με νέα ακίνητα, που θα περνούν στις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων.