Την προηγούμενη δεκαετία, όταν οι τράπεζες έδιναν αφειδώς δάνεια με πολύ χαμηλά επιτόκια, δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα αγοράζονταν κάθε χρόνο από νοικοκυριά που ήθελαν ιδιόκτητη στέγη. Τώρα οι αγοραστές είναι επενδυτές, που ψάχνουν ευκαιρίες για τοποθετήσεις με μακροχρόνια υψηλή απόδοση και προοπτική υπεραξίας.
Τον πρώτο λόγο στην κτηματαγορά έχουν βέβαια οι επενδυτικές εταιρείες κινεζικών, τουρκικών και διεθνών συμφερόντων, που δημιουργούν σταδιακά μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων, αγοράζοντας ό,τι βρούν σε συμφέρουσα τιμή – από ολόκληρες παλιές πολυκατοικίες, μέχρι και δυάρια στην Κυψέλη, στα Κάτω Πατήσια και στα Πετράλωνα.
Πλάι στα επιχειρηματικά σχήματα των διεθνών επενδυτών, κινούνται εγχώριοι αποταμιευτές, που έχουν πεισθεί ότι η κτηματαγορά έχει διανύσει το κάτω κομμάτι της καμπύλης – έχει δει δηλαδή τα «χειρότερα» - και βρίσκεται στην πρώτη φάση ανάκαμψης. Η φιλολογία που αναπτύσσεται με τις μισθώσεις τύπου Airbnb και τις δυνατότητες εξασφάλισης υψηλού εισοδήματος από ενοίκια, ενισχύει αυτή την εκτίμηση, ανεβάζοντας τον πήχυ των προσδοκιών.
Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος παλιά διαμερίσματα που χρειάζονται ανακαίνιση και μπορούν να αναβαθμισθούν με μικρή δαπάνη, για να νοικιασθούν με ικανοποιητικό μίσθωμα.
Υψηλές αποδόσεις
Τα ενοίκια ανεβαίνουν σε πολλές περιοχές και αποφέρουν πλέον αποδόσεις της τάξεως του 6-7% ετησίως. Αφαιρουμένων των φόρων (μισθωμάτων, ΕΝΦΙΑ κλπ), η καθαρή ετήσια απόδοση αντιστοιχεί σε 4%-5,5% επί του κεφαλαίου που επενδύεται για την αγορά και ανακαίνιση ενός διαμερίσματος στις κεντρικές συνοικίες της Αθήνας.
Η προοπτική υψηλής απόδοσης αλλά και κέρδους-υπεραξίας από την αναμενόμενη περαιτέρω άνοδο των τιμών, είναι το βασικό κίνητρο για ιδιώτες αποταμιευτές και ξένα επενδυτικά χαρτοφυλάκια που «σκανάρουν» συνεχώς την κτηματαγορά αναζητώντας ευκαιρίες.
Δεκάδες κτηματομεσιτικά γραφεία έχουν επικεντρωθεί στην ανεύρεση «αξιοποιήσιμων» παλιών διαμερισμάτων. Ορισμένα δουλεύουν σχεδόν αποκλειστικά για άτυπα funds άδηλων συμφερόντων, που διαθέτουν ρευστότητα και αγοράζουν με μοναδικό κριτήριο τη σχέση τιμής-αναμενόμενης απόδοσης.
Από τα ακίνητα 20ετίας και πλέον στο κέντρο της πρωτεύουσας, το ενδιαφέρον επεκτείνεται σταδιακά σε περιοχές κατοικιών μεγαλύτερης αξίας. Πολλές αγοραπωλησίες γίνονται στα νότια προάστια, στις παρυφές της παραλιακής ζώνης από το Φάληρο μέχρι τη Βούλα.
Χαμηλές ακόμη οι τιμές
Στις συνοικίες του κέντρου, οι περισσότερες αγοραπωλησίες αφορούν διαμερίσματα που μεταβιβάζονται με μέση τιμή περί τα 700 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Σύμφωνα με πληροφορίες, στο όνομα δικηγόρου που εκπροσωπεί fund κινεζικών συμφερόντων, αγοράστηκαν τον Ιούνιο 44 διαμερίσματα στην Κυψέλη και στο Γαλάτσι και μία ολόκληρη εξαώροφη πολυκατοικία στον Αγιο Παντελεήμονα. Η τιμή ανά τετραγωνικό για την πολυκατοικία στον Αγιο Παντελεήμονα ήταν μόλις 480 ευρώ!
