Να μειώνουν τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι υποχρεωμένες οι τράπεζες κάθε φορά που μειώνεται το επιτόκιο αναφοράς, δηλαδή το επιτόκιο της ΕΚΤ ή το Euribor: Αυτό έκρινε ο Άρειος Πάγος με μία ιδιαίτερα σημαντική απόφαση (168/2024), που ακυρώνει έναν από τους πιο συνηθισμένους Γενικούς Όρους Συναλλαγών στις συμβάσεις στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, σε μια περίοδο, μάλιστα, όπου έχει αρχίσει η μείωση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Στα «ψιλά γράμματα» των περισσότερων συμβάσεων για στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, υπάρχει ένας όρος που αφήνει στις τράπεζες πολλά περιθώρια να αντιδράσουν κατά το δοκούν στις αυξομειώσεις των επιτοκίων. Προβλέπει ότι έχουν το δικαίωμα και όχι την υποχρέωση να μεταβάλλουν τα επιτόκια κάθε φορά μεταβάλλεται το επιτόκιο βάσης, δηλαδή το επιτόκιο της ΕΚΤ ή το ευρωπαϊκό διατραπεζικό επιτόκιο (Euribor).
Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα έχει το συμβατικό δικαίωμα να αυξάνει το επιτόκιο του δανειολήπτη ακριβώς όσο αυξάνεται το επιτόκιο αναφοράς, αλλά όταν αυτό μειώνεται να μην περνάει στον δανειολήπτη με αντίστοιχο τρόπο τη μείωση.
Αυτός ο Γενικός Όρος Συναλλαγών κρίθηκε οριστικά ότι είναι καταχρηστικός από τον Άρειο Πάγο, με απόφαση που αναφέρει, εν περιλήψει, ότι:
- Ο προδιατυπωμένος σε σύμβαση στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο ΓΟΣ (Γενικός Όρος Συναλλαγών) , που δεν αποτέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση μεταβολής του συμφωνηθέντος παρεμβατικού επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας - ΕΚΤ (επιτοκίου προσφοράς για τις πράξεις αναχρηματοδότησης), η δανείστρια τράπεζα έχει το δικαίωμα να μεταβάλει το συμφωνηθέν επιτόκιο προς την ίδια κατεύθυνση (αύξηση ή μείωση, αντίστοιχα) και έως του διπλασίου της μεταβολής αυτής, είναι άκυρος ως καταχρηστικός, κατά το μέρος που προβλέπει δικαίωμα μόνο και όχι και υποχρέωση της τράπεζας να προβεί στην μείωση αυτή.
- Ο εν λόγω ΓΟΣ παρέχει μεν το δικαίωμα στην τράπεζα, όταν μεν αυξάνεται το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ για τις πράξεις αναχρηματοδότησης και συνεπώς το κόστος απόκτησης χρήματος για την ίδια, να αυξάνει το συμφωνηθέν ως κυμαινόμενο επιτόκιο του δανείου έως το διπλάσιο της μεταβολής αυτής και έτσι να απορροφά την, δυσμενή για την ίδια, ως άνω μεταβολή και να διατηρεί την αντιπαροχή του δανειολήπτη της (τοκοχρεωλυτική δόση) σε επίπεδο κερδοφόρο για την ίδια, πλην όμως, δεν καθιερώνει, όταν μειώνεται το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ και, συνακόλουθα, το κόστος απόκτησης χρήματος για την ίδια, αντίστοιχη υποχρέωση της τράπεζας να προβεί σε μείωση του επιτοκίου, προς όφελος του δανειολήπτη.
- Διαψεύδονται για το λόγο αυτό, τις εύλογες προσδοκίες του τελευταίου, που συνάπτει σύμβαση στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο, συνδεδεμένο με το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ, ότι, όπως σε περίπτωση αύξησης του επιτοκίου αυτού θα επιβαρυνθεί με την καταβολή επιπλέον τόκων, λόγω της αύξησης του επιτοκίου του δανείου, έτσι και σε περίπτωση μείωσης του επιτοκίου της ΕΚΤ θα ωφεληθεί και ο ίδιος από την μείωση αυτή και δεν θα αποβεί η μείωση σε περαιτέρω αύξηση του κέρδους της τράπεζας εις βάρος του.
Τι θα κάνουν οι τράπεζες;
Η Ελλάδα είναι μία από τις χώρες της ευρωζώνης, όπου στα στεγαστικά δάνεια κυριαρχούν τα προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου. Υπολογίζεται ότι περίπου 90% των στεγαστικών δανείων έχουν συναφθεί με κυμαινόμενο επιτόκιο, κάτι που υποχρέωσε τις τράπεζες, για να αποφύγουν οι δανειολήπτες μεγάλες αυξήσεις στις δόσεις και οι ίδιες τη διόγκωση των καθυστερήσεων, να «παγώσουν» από τον Μάιο του 2023 τις αυξήσεις επιτοκίων, μέτρο που ανανεώθηκε και θα διαρκέσει ως τον Μάιο του 2025.
Βέβαια, οι τράπεζες απορρόφησαν το μικρότερο μέρος της συνολικής αύξησης του Euribor. Είναι χαρακτηριστικό ότι, λίγο πριν αρχίσει η ΕΚΤ την αύξηση επιτοκίων, το καλοκαίρι του 2022, το Euribor 3μήνου ήταν αρνητικό (-0,3%) και όταν αποφασίσθηκε το πάγωμα, είχε ήδη αυξηθεί πάνω από το 2,8%. Αυτό το μέρος της αύξησης έπληξε τους δανειολήπτες, ενώ οι τράπεζες απορρόφησαν την περαιτέρω αύξηση, δηλαδή την άνοδο του Euribor κοντά στο 4%. Έτσι, η επιβάρυνση από τα αυξημένα επιτόκια μοιράσθηκε μεταξύ δανειοληπτών και τραπεζών με μια σχέση 70 - 30.
Μετά την πρώτη μείωση επιτοκίων της ΕΚΤ, κατά 0,25% τον περασμένο μήνα, το Euribor 3μήνου έχει υποχωρήσει αντίστοιχα, στο επίπεδο του 3,7%. Οι τράπεζες δεν έχουν προχωρήσει σε αντίστοιχη προσαρμογή στα κυμαινόμενα επιτόκια των δανείων, επικαλούμενες το γεγονός ότι αποδέχθηκαν το πάγωμα από τον Μάιο του 2023. Σχεδιάζουν να διατηρήσουν την ίδια πολιτική μέχρι να υποχωρήσει το Euribor κάτω από το 2,8%, δηλαδή κάτω από το επίπεδο όπου βρισκόταν κατά τη χρονική στιγμή που πάγωσαν τα ελληνικά επιτόκια. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να γίνει μείωση του Euribor συνολικά κατά 1% περίπου μέχρι να αρχίσουν να βλέπουν μειώσεις οι δανειολήπτες.
Το μεγάλο ερώτημα είναι αν οι τράπεζες θα αποφασίσουν να προσαρμόσουν την πολιτική τους με βάση την απόφαση του Αρείου Πάγου, δηλαδή να μειώνουν τα επιτόκια ανάλογα με τις μειώσεις του Euribor, ή αν θα την αγνοήσουν, αφήνοντας όσους δανειολήπτες το κρίνουν σκόπιμο να προχωρήσουν σε δικαστικές διεκδικήσεις, επικαλούμενοι την απόφαση του Αρείου Πάγου. Το πιθανότερο, όπως λένε νομικοί, είναι ότι θα ακολουθήσουν τον δεύτερο δρόμο...