Νέες εταιρείες με... εξωτικά ονόματα «στήνουν» οι τράπεζες για να αγοράζουν κατοικίες από πλειστηριασμούς, μια πρακτική που έχει αρχίσει να εφαρμόζεται πρόσφατα και στην οποία αναφέρονται 11 βουλευτές της Νέας Δημοκρατίας σε ερώτησή τους προς τον υπουργό Οικονομικών, Κωστή Χατζηδάκη.
Στην ερώτηση των 11 βουλευτών, η πρακτική αυτή περιγράφεται ως εξής:
- Η τράπεζα πουλά το δάνειο στο fund σε χαμηλή τιμή σε σχέση με την ονομαστική αξία του δανείου.
- Το fund με την σειρά του δια μέσω του servicer απαιτεί από τον δανειολήπτη την ονομαστική αξία του δανείου συν τους τόκους και εκπλειστηριάζει το ακίνητο - κατοικία.
- Την κατοικία αποκτά από τον πλειστηριασμό μια εταιρεία real estate με όμοια ονομασία με το fund που αγόρασε το δάνειο. Είναι μονοπρόσωπη ανώνυμη εταιρία με μοναδικό εταίρο την ίδια την τράπεζα που μεταβίβασε το δάνειο.
- Κατ' αυτόν τον τρόπο η τράπεζα εξασφαλίζει τα κέρδη των funds που δεν φορολογούνται στην Ελλάδα. Σε όλη αυτήν τη διαδικασία, ο δανειολήπτης βρίσκεται νομικά απροστάτευτος και χωρίς δικαίωμα να παρέμβει, χάνοντας την κατοικία του.
Πηγές του τραπεζικού κλάδου εξηγούν ότι αυτή η πρακτική δεν έχει κάτι επιλήψιμο και αποτελεί μια συνέχεια της πάγιας πρακτικής των τραπεζών τα τελευταία χρόνια να αγοράζουν οι ίδιες ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό ως αποτέλεσμα της μη εξυπηρέτησης δανείων που είχαν στα χαρτοφυλάκιά τους. Άλλωστε, είναι γνωστό ότι, ελλείψει ενδιαφέροντος από ιδιώτες, στους περισσότερους πλειστηριασμούς που έχουν επιτυχή κατάληξη οι αγοραστές είναι οι ίδιες οι τράπεζες.
Αυτό που έχει αλλάξει, όμως, είναι ότι οι τράπεζες βλέπουν πως οι μεγάλες τιτλοποιήσεις που έχουν γίνει με το σχέδιο «Ηρακλής» και στις οποίες τα βασικά ομόλογα που έχουν εκδοθεί έχουν καταλήξει πίσω στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, αντιμετωπίζουν πολύ σοβαρά προβλήματα στην ανάκτηση των τιτλοποιημένων δανείων, με αποτέλεσμα να μην εφαρμόζονται τα επιχειρησιακά σχέδια και ήδη να έχουν τιμωρηθεί servicers με τις προβλεπόμενες από τον νόμο σχετικές κυρώσεις, όπως αποκάλυψε πρόσφατα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή.
Για υποστηρίξουν αυτές τις ανακτήσεις και επειδή αυτό χρειάζεται, όπως όλα δείχνουν, να γίνει σε μεγάλη κλίμακα, οι τράπεζες ιδρύουν θυγατρικές που έχουν παραπλήσια επωνυμία με την -κατά κανόνα εξωτερική- επωνυμία του fund που διαχειρίζεται την τιτλοποίηση και αγοράζουν μέσω αυτών των εταιρειών κατοικίες από τους πλειστηριασμούς ώστε, όπως αναφέρουν και οι βουλευτές στην ερώτησή τους, να εξασφαλίζονται τα έσοδα των funds, τα οποία εδρεύουν στην Ιρλανδία και είναι, πράγματι, αφορολόγητα.
Στην κατάληξη αυτής της διαδικασίας, βέβαια, ωφελημένη είναι η ίδια η τράπεζα, αφού από τις ανακτήσεις που γίνονται, εν προκειμένω με κεφάλαια που η ίδια παρέχει, εξυπηρετούνται τα ομόλογα της τιτλοποίησης που έχει στο χαρτοφυλάκιό της. Προφανώς όλα αυτά προδίδουν τις αδυναμίες των τιτλοποιήσεων του σχεδίου «Ηρακλής», οι οποίες σε κάποιο βαθμό συγκαλύπτονται με αυτές τις... κυκλικές διαδρομές κεφαλαίων, που όμως είναι αμφίβολο αν είναι βιώσιμες σε βάθος χρόνου, εφόσον δεν εκδηλωθεί σοβαρή ζήτηση για τα ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό.
Τι επισημαίνει η Κομισιόν
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή περιγράφει στην τελευταία της έκθεση για την Ελλάδα με μελανά χρώματα το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι τιτλοποιήσεις και η διαδικασία ρύθμισης του χρέους που έχει συγκεντρωθεί σε funds και servicers και εξακολουθεί να βαραίνει τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, παρόλο που δεν βρίσκεται στους τραπεζικούς ισολογισμούς:
- Η διευθέτηση του παλαιού μη εξυπηρετούμενου χρέους εκτός του τραπεζικού τομέα παραμένει ένα δύσκολο και επίπονο έργο. Δεδομένου ότι το μεγαλύτερο μέρος των ΜΕΔ έχει μεταφερθεί από τους ισολογισμούς των τραπεζών στο πλαίσιο τιτλοποιήσεων του Ηρακλή και οριστικών πωλήσεων ΜΕΔ, οι κίνδυνοι που σχετίζονται με τα ΜΕΔ έχουν μετατοπιστεί σε μεγάλο βαθμό στον μη τραπεζικό χρηματοπιστωτικό τομέα. Επιπλέον, υπάρχουν ενδεχόμενες υποχρεώσεις προς το κράτος, καθώς δόθηκαν κρατικές εγγυήσεις για τμήματα τιτλοποιήσεων με εξοφλητική προτεραιότητα. Έως το τέλος του 2023, οι διαχειριστές πιστώσεων στην Ελλάδα ήταν υπεύθυνοι για τη διαχείριση χρέους ύψους 69,5 δισ. ευρώ (εξαιρουμένων των εκτός ισολογισμού απαιτήσεων). Η χαμηλή απόδοση (σε σύγκριση με τα αρχικά επιχειρηματικά σχέδια) διαφόρων χαρτοφυλακίων που τιτλοποιήθηκαν στο πλαίσιο του αρχικού προγράμματος «Ηρακλής» συνεχίστηκε, καθώς η ρύθμιση εξακολουθεί να αντιμετωπίζει προκλήσεις, συμπεριλαμβανομένων δικαστικών εμποδίων. Ως αποτέλεσμα, ορισμένες από τις αμοιβές των διαχειριστών έχουν ανασταλεί. Αυτή η χαμηλή απόδοση απαιτεί συνεχή παρακολούθηση και οφείλεται κυρίως στις χαμηλές ανακτήσεις από ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων λόγω της αναστολής των διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19. Ωστόσο, οι καθυστερήσεις στις δικαστικές διαδικασίες, το υψηλό ποσοστό ανεπιτυχών πλειστηριασμών και η μη ρευστοποιήσιμη δευτερογενής αγορά ΜΕΔ επιβραδύνουν επίσης τη διαδικασία. Ως εκ τούτου, αυτό καθυστέρησε την επιστροφή πολλών δανειοληπτών στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
- Το ιστορικό επιτυχών πλειστηριασμών αποκαλύπτει τη συνεχιζόμενη ανεπάρκεια των διαδικαστικών ανεπαρκειών, καθώς μεγάλο ποσοστό πλειστηριασμών είτε ανεστάλησαν για διαδικαστικούς λόγους είτε απέτυχαν λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος. Ο αριθμός των πλειστηριασμών που έχουν προγραμματιστεί μεταξύ Νοεμβρίου 2023 και τέλους Φεβρουαρίου 2024 παρουσιάζει πτωτική τάση (7.910 τον Νοέμβριο του 2023, 5.529 τον Δεκέμβριο του 2023, 5222 τον Ιανουάριο του 2024 και 4 312 τον Φεβρουάριο του 2024), ενώ το ποσοστό των αναστολών κυμαίνεται γύρω στο 50%. Για τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται, το ποσοστό των άγονων πλειστηριασμών υπερβαίνει σταθερά και σημαντικά αυτό των επιτυχημένων (58% έναντι 42% τον Σεπτέμβριο και τον Νοέμβριο του 2023 και τον Ιανουάριο του 2024, 57% έναντι 43% τον Οκτώβριο του 2023, 61% έναντι 39% τον Δεκέμβριο του 2023 και 66% έναντι 34% τον Φεβρουάριο του 2024). Οι αρχές έχουν αναθέσει σε ομάδα εργασίας του Υπουργείου Δικαιοσύνης να καταρτίσει νομοθετικές προτάσεις στο πλαίσιο μιας επικείμενης δέσμης τροποποιήσεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Θα αντιμετωπίσει ελλείψεις που αποθαρρύνουν τους δυνητικούς αγοραστές από τη συμμετοχή σε πλειστηριασμούς, όπως η έλλειψη χρηματοδότησης, οι ληξιπρόθεσμοι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας που σχετίζονται με ακίνητα, οι ανεπάρκειες έξωσης ενοικιαστών, η έλλειψη πληροφοριών σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση των ακινήτων, η μη διαθεσιμότητα στην πλατφόρμα πιστοποιητικών, αδειών και σχεδίων σχετικών με το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο, καθώς και οι υπερβολικές καθυστερήσεις στη δικαστική επίλυση διαφορών μετά τον πλειστηριασμό (συχνά καθορισμένες ημερομηνίες ακρόασης πέραν του 2030) και στην καταχώριση συναλλαγών στο κτηματολόγιο (κτηματολόγιο).