Σημαντικές μειώσεις των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων προμηνύει το εύρος της κατάρρευσης των αγοραίων τιμών των διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς στην τελευταία επταετία έχασαν το 41% της αξίας τους. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, θα επηρεάσει αυτόματα 18 φόρους και τέλη, που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα, ενώ το υπουργείο Οικονομικών θα προβεί σε σημαντικές αναθεωρήσεις αφορολόγητων ορίων και κλιμάκων φορολογίας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η πτώση των τιμών διαμερισμάτων συνεχίστηκε και στο δεύτερο τρίμηνο του 2015, ακολουθώντας σταθερή αρνητική πορεία από το 2007.
Αναλυτικότερα, ο δείκτης τιμών των ακινήτων στο σύνολο της χώρας στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 υποχώρησε στις 59 μονάδες, από 100 μονάδες που ήταν το έτος 2007, όταν ξεκίνησε η πτώση. Επεσε δηλαδή κατά 41%.
Στην περιοχή της Αθήνας, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 42,8% σ' αυτή την χρονική περίοδο, με τον δείκτη να διαμορφώνεται στις 57,2 μονάδες.
Στη Θεσσαλονίκη η μείωση έφτασε στο 41,2%, με το δείκτη να υποχωρεί στις 58,8 μονάδες. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της Χώρας οι τιμές των διαμερισμάτων «κράτησαν» περισσότερο, καθώς μειώθηκαν κατά 37,1%, ενώ στις λοιπές περιοχές η μείωση, σε σχέση με το 2007, ήταν ακόμη μικρότερη κατά 35,6%.
Με δεδομένο ότι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, θα ληφθούν υπόψη για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία θα γίνει τον Δεκέμβριο, όπως έχει ανακοινώσει η αρμόδια αναπλ. Υπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου, αναμένονται κατά όρο γενναίες μειώσεις, εφόσον το υπουργείο Οικονομικών ακολουθήσει την πραγματική πορεία των αγοραίων τιμών, όπως απεικονίζονται στα στοιχεία της ΤτΕ. Διευκρινίζεται, πως, ο δείκτης αστικών περιοχών που καταρτίζει η ΤτΕ, αναγνωρίζεται ως έγκυρος από το υπουργείο Οικονομικών καθώς με βάση τον Ν. 4254/2014 χρησιμοποιείται ήδη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων.
Επίσης, μια άλλη σημαντική παράμετρος και σύμπτωση ταυτόχρονα είναι πως οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, αναπροσαρμόστηκαν για τελευταία φορά τον Μάρτιο του 2007 και ο δείκτης της ΤτΕ έχει ως έτος βάσης το ίδιο έτος, το 2007 (=100 μονάδες), οπότε τα ποσοστά των μεταβολών εν μέρει, αποτελούν και τον «οδηγό» για τις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών.
Δεν θα υπάρξουν παντού μειώσεις
Με βάση τη μνημονιακή υποχρέωση, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και η προσαρμογή τους στα επίπεδα των αγοραίων τιμών θα ολοκληρωθεί τελικά τον Δεκέμβριο του 2017 και θα ισχύσουν από την 1-1-2018.
Μπορεί η γενική εικόνα της αγοράς να προμηνύει πτώση των αντικειμενικών τιμών, αλλά οι κάτοχοι ακινήτων σε ορισμένες περιοχές θα αιφνιδιαστούν δυσάρεστα. Πρόκειται για περιοχές, όπου οι υφιστάμενες αντικειμενικές τιμές ήταν χαμηλότερες των αγοραίων το 2007 και άντεξαν περισσότερο στη διάρκεια της κρίσης. Παράδειγμα, ακίνητα κοντά σε σταθμούς του Μετρό την Αττική, δεν κατέγραψαν μειώσεις στις αγοραίες τιμές σε σύγκριση με άλλα ακίνητα, επίσης, ταχύτερη ήταν η πτώση των αγοραίων τιμών των παλαιών διαμερισμάτων, σε σχέση με τα νεόδμητα. Δηλαδή, η γενική μείωση των αγοραίων τιμών όπως απεικονίζεται στα στοιχεία της ΤτΕ, δεν σημαίνει πως θα μεταφερθεί αυτούσια στις νέα «τιμές εφορίας».
Σε κάθε περίπτωση, η αλλαγή των αντικειμενικών τιμών θα επηρεάσει το ύψος 18 φόρων και τελών, που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα, μεταξύ των οποίων και τον ΕΝΦΙΑ, που αποτελεί βραχνά για εκατομμύρια νοικοκυριά. Αν και το ποσό που θα βεβαιωθεί θα παραμείνει στα 3,2 δις. ευρώ (εκ των οποίων των ΥΠΟΙΚ θεωρεί ότι θα εισπραχθούν 2,6 δις. ευρώ), εντούτοις, θα γίνουν αλλαγές στα αφορολόγητα όρια και στην κλίμακα υπολογισμού του φόρου, ώστε να ελαφρυνθούν οι χαμηλής αξίας ιδιοκτησίες και να επιβαρυνθούν τα ακίνητα μεσαίας και μεγάλης αξίας.
Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών, τα επόμενα βήματα είναι:
- Τέλος Σεπτεμβρίου 2017 θα έχει συγκροτηθεί ειδική-τεχνική ομάδα για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας, αλλά και θα έχει αναπτυχθεί μια μόνιμη πλατφόρμα πληροφόρησης για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιουσιακών στοιχείων.
- Τέλος Νοεμβρίου 2017 θα έχει εξασφαλιστεί ο πλήρης προσδιορισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω του υφιστάμενου κτηματολογίου και μέσω διασταυρωτικού ελέγχου όλων των ιδιοκτησιακών συμφερόντων με όλες τις μεμονωμένες ιδιοκτησίες.
- Τέλος Δεκεμβρίου 2017 θα έχει θεσπιστεί η νομοθεσία για την ευθυγράμμιση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις τιμές αγοράς.
- Εντός του πρώτου εξαμήνου του 2018, θα αναθεωρηθούν τα αφορολόγητα όρια και οι κλίμακες υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβίβασης, δημοτικών τελών, κ.λπ. ώστε να προσαρμοστούν στις νέες αξίες των ακινήτων.
Οι 18 φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες
Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα
1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3 % επί αντικ. αξίας
2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α'+ β' κατοικία αναλόγως εμβ.& Τ.Ζ.
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο
Κτίσματα: 2,50-16,25€/τμ
Οικόπεδα: 0,0037-11,25€/τμ
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ.
Φυσ.πρόσ.:1‰-1%
Νομ.πρόσ.:2,5-5‰
5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα+οικόπεδα) 0,25-0,35‰
6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών 15%
Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία
7. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24 %
8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3 %
9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3 %
10. Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων) 1,5 %
11. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3 % επί Φ.Μ.Α.
13. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 4,5-7,5‰
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά)
14. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων
Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς 1-10%
Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 5-20%
Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40%
15. Φόρος Δωρεάς ακινήτων
Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1-10%
Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 5-20%
Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40%
Ε. Κτηματολόγιο-Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές
16. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο
35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ
17. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
Βλ. Ν.4178/2013
18. Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχ. Πόλεων (Ν.1337/83-4315/14) σε γη έως 50%, σε χρήμα έως 25%
Πηγή: "Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων" της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) - www.pomida.gr